Vous habitez dans un lotissement et vous vous demandez si vous êtes en copropriété ? Ou vous entendez parler d'ASL sans vraiment comprendre ce que c'est ? La confusion est fréquente, mais la réponse est claire : une ASL n'est pas une copropriété. Ce sont deux régimes juridiques bien distincts, avec leurs propres règles du jeu.
Qu'est-ce qu'une ASL exactement ?
Une ASL (association syndicale libre) est un groupement de propriétaires fonciers, généralement créé dans un lotissement ou un ensemble immobilier. Son rôle ? Gérer et entretenir des équipements ou espaces d'intérêt commun : voirie privée, réseaux, espaces verts, portail d'entrée, piscine collective...
Contrairement à ce qu'on pourrait penser, l'ASL est une personne morale de droit privé, régie par des textes spécifiques : l'ordonnance du 1er juillet 2004 et le décret du 3 mai 2006.
Le point clé : l'adhésion automatique
Quand vous achetez un bien dans le périmètre d'une ASL, vous devenez automatiquement membre. Pas de choix possible. C'est ce qu'on appelle un droit réel attaché au lot : l'adhésion suit le bien, pas la personne. Vendez votre maison, et c'est l'acquéreur qui reprend vos droits et obligations au sein de l'ASL.
ASL vs copropriété : les vraies différences
Voici ce qui distingue fondamentalement ces deux régimes :
Des textes juridiques différents
La copropriété est encadrée par la loi du 10 juillet 1965 et son décret de 1967. Ces textes sont très précis et imposent de nombreuses règles obligatoires.
L'ASL, elle, dépend de l'ordonnance de 2004 et du décret de 2006. Et là, c'est une tout autre philosophie : ces textes laissent une grande liberté aux statuts pour définir le fonctionnement.
Ce qui est géré
En copropriété, on gère les parties communes d'un immeuble bâti : hall, escaliers, toiture, façades...
En ASL, on gère des ouvrages, espaces ou services communs d'un ensemble foncier : la route d'accès au lotissement, le réseau d'assainissement, les espaces verts partagés, le système de vidéosurveillance...
La liberté de fonctionnement
C'est probablement la différence la plus importante. En copropriété, la loi de 1965 impose des règles strictes : majorités de vote, contenu obligatoire du règlement de copropriété, missions du syndic...
En ASL, l'ordonnance de 2004 ne détaille presque rien. Ce sont les statuts qui fixent les règles d'assemblée générale, de vote, de convocation et de répartition des charges. Une vraie souplesse, mais qui nécessite des statuts bien rédigés.
Comment fonctionne une ASL au quotidien ?
Même si les statuts peuvent varier d'une ASL à l'autre, on retrouve généralement une organisation similaire :
L'assemblée générale réunit tous les propriétaires membres et prend les grandes décisions : budget, travaux, modification des statuts...
Le comité syndical (ou syndicat) est un organe élu qui assure la gestion courante entre deux assemblées.
Le président représente légalement l'ASL et signe les actes en son nom.
Peut-on confier la gestion à un syndic professionnel ?
Oui, c'est tout à fait possible si les statuts le prévoient. Le syndic est alors désigné comme directeur ou mandataire par l'assemblée générale. Il assure la gestion courante, appelle les cotisations, convoque les AG... Un fonctionnement qui ressemble à celui d'une copropriété, mais avec les règles propres à l'ASL.
Les obligations financières : attention aux différences !
C'est un point crucial que beaucoup ignorent : les ASL ne sont pas soumises aux mêmes obligations financières que les copropriétés.
Le fonds travaux ALUR ne s'applique pas aux ASL
Le fonds de travaux obligatoire prévu par la loi ALUR (article 14-2 de la loi de 1965) ne concerne que les syndicats de copropriétaires. Les ASL n'ont aucune obligation légale de constituer un tel fonds.
Cela ne signifie pas qu'une ASL ne peut pas créer son propre fonds de réserve pour les gros travaux. Simplement, ce n'est pas obligatoire et cela doit être prévu dans les statuts.
L'avance de trésorerie : même logique
L'obligation d'avance de trésorerie (plafonnée à 1/6e du budget prévisionnel) provient aussi de la loi de 1965. Elle ne s'applique donc pas aux ASL.
Si vous souhaitez mettre en place un fonds de roulement dans votre ASL, il faut l'inscrire expressément dans les statuts : montant, modalités d'appel, conditions d'utilisation et de restitution en cas de vente.
Ce que dit la jurisprudence
Les tribunaux ont eu l'occasion de confirmer à plusieurs reprises cette distinction entre ASL et copropriété :
La Cour de cassation, dans un arrêt du 9 mars 2023, a clairement indiqué que les charges dues à l'ASL n'entrent pas dans le budget prévisionnel du syndicat de copropriétaires. On ne peut pas étendre l'assiette du fonds travaux ALUR aux charges d'ASL.
Un arrêt du 5 novembre 2020 a confirmé qu'un propriétaire peut être condamné à payer sa quote-part de travaux votés par l'ASL, mais sur la base des statuts et de l'adhésion, pas sur la loi de 1965.
En résumé : le régime de la copropriété est étranger à celui des ASL. Impossible de transposer automatiquement les obligations de l'un à l'autre.
Les formalités de création et de publicité
Une ASL se crée par le consentement unanime des propriétaires concernés. Cette création doit être constatée par écrit, avec des statuts qui précisent :
- Les immeubles ou lots inclus dans le périmètre
- L'objet de l'association (ce qu'elle gère)
- Les règles de fonctionnement
Pour être opposable aux tiers, l'ASL doit accomplir des formalités de publicité, notamment une publication au JOAFE (Journal Officiel des Associations et Fondations d'Entreprise).
Lors d'une vente, l'existence de l'ASL et ses statuts doivent être mentionnés dans l'acte. L'acquéreur doit savoir quelles charges et obligations il reprend.
Questions fréquentes
Mon lotissement a une ASL et une copropriété, est-ce normal ?
Oui, c'est fréquent dans les ensembles immobiliers complexes. L'ASL gère les équipements communs à l'ensemble du lotissement (voirie, espaces verts...), tandis que chaque immeuble peut avoir sa propre copropriété pour gérer ses parties communes internes. Les deux structures coexistent avec leurs propres budgets et règles.
Les statuts de mon ASL datent d'avant 2004, sont-ils encore valables ?
Ils doivent être mis en conformité avec l'ordonnance de 2004. Sans cette mise à jour, l'ASL peut rencontrer des difficultés pour agir en justice ou faire valoir ses droits. La jurisprudence a confirmé que le défaut de mise en conformité peut entraîner une irrégularité de la capacité d'ester en justice.
Une ASL peut-elle être dissoute ?
Oui, selon les conditions prévues dans les statuts. La dissolution doit également faire l'objet d'une publication au JOAFE. Attention : tant que des équipements communs existent et doivent être entretenus, la dissolution peut poser problème.
Vous gérez une ASL dans l'Eure et cherchez un accompagnement professionnel ? Découvrez Beamô, votre partenaire pour une gestion transparente et réactive, avec une réponse garantie sous 48h.
