Le coût du changement de syndic de copropriété dépend essentiellement de deux facteurs : le syndic que vous souhaitez quitter et celui que vous envisagez de sélectionner. Trois éléments principaux peuvent influer sur ce coût : les honoraires, les prestations supplémentaires et les autres coûts indirects.
Les honoraires annuels
Les honoraires de syndic sont facturés à l'année. Si vous choisissez un syndic de copropriété au même prix que le précédent, vous n'aurez aucun coût supplémentaire pour le changement de syndic, sauf exceptions liées aux prestations complémentaires. Dans le cas où votre nouveau syndic serait 500 € plus cher, le coût du changement correspondra à cette différence de 500 €.
Un conseil important : si vous n'êtes pas satisfait de votre syndic actuel, il est généralement déconseillé d'opter pour un syndic moins cher proposant les mêmes prestations. Un syndic moins cher disposera probablement de moins de temps et de ressources à allouer à votre copropriété, ce qui risque d'aggraver la situation.
Les prestations supplémentaires
Il arrive que le précédent syndic n'ait pas parfaitement terminé son exercice comptable, n'ait pas réalisé l'assemblée générale ordinaire ou n'ait pas complété l'intégralité de ses obligations. Dans ce cas, votre nouveau syndic peut vous facturer des prestations supplémentaires telles que l'immatriculation initiale de votre copropriété ou la reprise d'une comptabilité non clôturée. Ces prestations s'ajoutent aux honoraires annuels et représentent donc un coût supplémentaire pour la copropriété.
Comment connaître le montant exact de ces prestations ? Le tarif unitaire se trouve généralement dans le mandat du nouveau syndic ou dans sa fiche d'information (récapitulatif du mandat). Vous disposerez ainsi du prix unitaire, mais pas nécessairement de la quantité de prestations nécessaires. Parfois, il ne s'agit pas d'un forfait mais d'une prestation facturée "au temps passé", c'est-à-dire proportionnellement au temps consacré à la mission. Le tarif final ne sera donc pas le même si le syndic passe deux ou dix heures sur le sujet.
Pour éviter que la facture n'explose, demandez au nouveau syndic un forfait total pour les prestations au temps passé, et ce avant de signer son mandat. Vous pourrez ainsi voter ce montant supplémentaire en assemblée générale et éviter de faire exploser le budget en fin d'année, ce qui nécessiterait une assemblée générale extraordinaire et des frais supplémentaires.
Les coûts indirects
Au-delà des aspects financiers directs, le changement de syndic implique des coûts moins tangibles : le coût d'opportunité, le coût de traçabilité et la perte de connaissance institutionnelle.
Quelle que soit la qualité de votre nouveau syndic, il est fort probable que certaines informations soient perdues lors de la transition. Il peut s'agir des habitudes simples de la copropriété, comme tel voisin qui vient régulièrement en aide aux autres ou tel problème récurrent à une époque de l'année. La connaissance personnelle des copropriétaires et de leurs attentes spécifiques peut également se perdre. Le changement de syndic peut par ailleurs ralentir une procédure en cours ou retarder des travaux à venir, car reprendre correctement l'ensemble des dossiers demande du temps et de l'énergie. Cela représente donc un coût d'opportunité, un investissement en temps et en énergie pour les copropriétaires.
En résumé
Le changement de syndic n'a pas de coût à proprement parler sous forme de frais de passation. Si vous choisissez un syndic plus cher, seule la différence entre le nouveau et le précédent représentera un coût supplémentaire. Les éventuelles prestations complémentaires constitueront un coût additionnel à anticiper. Vous aurez cependant très probablement un coût lié à la perte de connaissances entre l'ancien et le nouveau syndic, puisqu'il faudra à nouveau informer votre nouveau gestionnaire de toutes les habitudes et besoins spécifiques de votre copropriété. Cependant ces coûts peuvent être bénéfique si vous n'êtes pas satisfait de votre syndic.
