La Roche-Guyon et ses copropriétés : le Plus Beau Village au patrimoine ancien Avec seulement 7 copropriétés totalisant 50 lots, La Roche-Guyon représente l'un des plus petits marchés de copropriété d'Île-de-France. Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, ce village classé parmi les Plus Beaux Villages de France se distingue par un patrimoine ancien exceptionnel : 57,1% des copropriétés datent d'avant 1949, avec un âge médian record de 85 ans. Entre son château troglodytique, ses falaises de craie et ses 7 copropriétés exclusivement petites (4-9 lots), La Roche-Guyon incarne le marché patrimonial rural d'Île-de-France dans ce qu'il a de plus authentique et de plus préservé. 7 copropriétés : le micro-marché patrimonial du Val-d'Oise La Roche-Guyon, village de moins de 500 habitants niché dans une boucle de la Seine entre Mantes-la-Jolie et Vernon, abrite un parc de copropriétés minuscule mais d'une grande valeur patrimoniale. Le volume total de 50 lots se répartit ainsi : • Lots d'habitation : environ 33 lots (69,7%) • Lots de stationnement : environ 4 places (6,5%) • Autres lots principaux : environ 11 lots (23,8%) Avec 69,7% de lots d'habitation, La Roche-Guyon présente la proportion la plus élevée parmi toutes les communes analysées, signe d'un parc très ancien où les annexes (parkings, caves, celliers) n'étaient pas systématiquement constituées en lots séparés. La taille des copropriétés : petites structures uniquement Les statistiques révèlent un marché concentré sur les très petites structures. La moyenne s'établit à 7,14 lots par copropriété, loin derrière la moyenne valdoisienne (68,04 lots). La médiane de 8 lots indique que la moitié des copropriétés ont 8 lots ou moins. Les quartiles précisent cette distribution : • 1er quartile (Q1) : 6,5 lots → 25% des copropriétés ont 6,5 lots ou moins • 3ème quartile (Q3) : 8 lots → 75% des copropriétés ont 8 lots ou moins L'écart-type extrêmement faible de 1,68 lot témoigne d'une dispersion quasi nulle : de 4 lots minimum à 9 lots maximum, soit un rapport de 1 à 2,25 seulement. La Roche-Guyon présente le parc le plus homogène et le plus concentré de toutes les communes analysées. Comparaison territoriale : un marché à contre-courant La Roche-Guyon se situe très en retrait des moyennes départementale et régionale : • Moyenne La Roche-Guyon : 7,14 lots vs Val-d'Oise : 68,04 lots vs Île-de-France : 60,10 lots • Médiane La Roche-Guyon : 8 lots vs Val-d'Oise : 23 lots vs Île-de-France : 31 lots La médiane valdoisienne est près de 3 fois supérieure à celle de La Roche-Guyon, et la moyenne près de 10 fois supérieure. Ce micro-marché patrimonial évolue dans un univers complètement différent du reste du département. Répartition par taille : 100% petites copropriétés La Roche-Guyon affiche une répartition unique : • Petites copropriétés (1-10 lots) : 7 unités, soit 100% • Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 0 unité • Grandes copropriétés (51-200 lots) : 0 unité • Très grandes copropriétés (+200 lots) : 0 unité 100% de petites copropriétés : c'est la seule commune analysée à présenter cette configuration. Toutes les copropriétés ont entre 4 et 9 lots, sans exception. Cette homogénéité absolue reflète plusieurs réalités :
- Patrimoine ancien : les copropriétés sont issues de divisions de maisons anciennes, pas de programmes neufs
- Protection patrimoniale : le village est classé, les constructions neuves y sont strictement encadrées
- Profil rural : moins de 500 habitants, aucun programme immobilier de masse Un patrimoine ancien exceptionnel L'âge moyen s'établit à 72 ans, et l'âge médian à 85 ans. Cet âge médian est le plus élevé parmi toutes les communes analysées, devant : • Pacy-sur-Eure : 58 ans • Freneuse : 58 ans • Vétheuil : 41 ans Répartition par période de construction Avant 1949 : 4 copropriétés (57,1%) La majorité absolue du parc date d'avant 1949, donc âgée d'au moins 76 ans aujourd'hui. Certaines copropriétés pourraient avoir plus de 100 ans. De 1949 à 1960 : 0 copropriété (0%) De 1961 à 1974 : 0 copropriété (0%) De 1975 à 1993 : 0 copropriété (0%) De 1994 à 2000 : 0 copropriété (0%) Aucune copropriété construite entre 1949 et 2000 : un trou de plus de 50 ans. De 2001 à 2010 : 1 copropriété (14,3%) Une seule copropriété récente (15-24 ans), probablement issue d'une construction ou réhabilitation post-2000. À partir de 2011 : 0 copropriété (0%) Aucune construction depuis 2011. Un trou de données limité 28,6% des copropriétés (2 sur 7) n'ont aucune période de construction renseignée. Cette proportion est bien inférieure à Vétheuil (57,1%), ce qui rend l'analyse de La Roche-Guyon plus fiable. Parmi les 5 copropriétés datées : • 4 d'avant 1949 (80%) • 1 des années 2001-2010 (20%) Le parc connu montre une opposition radicale entre patrimoine ancien (80%) et construction récente isolée (20%), sans aucune période intermédiaire. Un village figé dans le temps La Roche-Guyon n'a pas connu : • Les Trente Glorieuses (1945-1973) : 0 construction • La période post-choc pétrolier (1975-1993) : 0 construction • Les années 90 : 0 construction • La période post-2011 : 0 construction Seule exception : une copropriété des années 2000. Pour le reste, le village est resté gelé depuis l'avant-guerre. Ce phénomène s'explique par :
- Protection patrimoniale : Plus Beau Village de France, site classé
- Contraintes urbanistiques : zone protégée, ABF (Architecte des Bâtiments de France)
- Topographie : falaises de craie, terrain accidenté, difficulté de construire
- Volonté de préservation : les habitants refusent l'urbanisation massive Le stationnement : un déser, pire que Vétheuil La Roche-Guyon affiche le ratio parking le plus bas avec Vétheuil : 0,12 place/logement. Concrètement, avec environ 33 logements et seulement 4 places de parking au total : • 88% des logements n'ont aucun parking en copropriété • Seulement 12% disposent d'une place privative Statistiques parking • Moyenne : 0,57 lot parking par copropriété • Médiane : 0 lot (la moitié des copropriétés n'ont AUCUN parking) • Quartiles Q1 : 0 • Quartile Q3 : 0,5 lot • Maximum : 3 places (une seule copropriété en dispose) Au moins 50% des copropriétés de La Roche-Guyon n'ont aucun parking, et 75% ont 0 ou 1 place seulement. Cette pénurie découle du patrimoine ancien :
- Époque de construction : avant 1949, le parking privatif n'existait pas
- Architecture historique : impossible d'aménager des parkings dans des bâtiments classés
- Contraintes ABF : toute modification est soumise à autorisation stricte En zone touristique classée, le stationnement en voirie peut être saturé en haute saison (visiteurs du château, touristes), ce qui complique encore la vie des résidents. Zone grise : le record partagé 85,7% des copropriétés de La Roche-Guyon sont en zone grise (6 sur 7 !) : • Syndics professionnels : 1 copropriété (14,3%) • Syndics bénévoles : 0 copropriété • Non connu (zone grise) : 6 copropriétés (85,7%) La Roche-Guyon égale le taux de zone grise de Vétheuil (85,7%), tous deux étant les communes les plus opaques parmi celles analysées. Une seule copropriété déclare un syndic professionnel. Les 6 autres n'ont aucune information : ni syndic professionnel référencé, ni syndic bénévole déclaré. Dans un village de moins de 500 habitants avec exclusivement des petites copropriétés (4-9 lots), il est plausible que :
- Autogestion informelle : les copropriétaires se connaissent et gèrent "entre voisins"
- Absence de déclaration : le syndic bénévole existe mais n'est pas déclaré à l'ANAH
- Gestion familiale : certaines copropriétés appartiennent à une même famille qui les gère en interne La Roche-Guyon vs Vétheuil : villages jumeaux Vétheuil, village voisin également situé en bord de Seine, affiche des chiffres très proches : • Nombre de copropriétés : 7 (identique) • Moyenne lots : La Roche-Guyon 7,14 vs Vétheuil 8,71 • Médiane lots : La Roche-Guyon 8 vs Vétheuil 11 • Syndics professionnels : 14,3% (identique) • Zone grise : 85,7% (identique) Les deux villages présentent des profils quasi identiques : micro-marchés ruraux, structures modestes, zone grise massive. La principale différence tient au patrimoine : La Roche-Guyon est beaucoup plus ancienne (57,1% avant 1949, âge médian 85 ans) que Vétheuil (0% avant 1949, âge médian 41 ans). Vivre en copropriété à La Roche-Guyon : patrimoine et contraintes Un cadre de vie exceptionnel : le Plus Beau Village de France La Roche-Guyon est classé parmi les Plus Beaux Villages de France. Le village se distingue par : • Son château troglodytique (XVIIIe siècle) adossé à la falaise de craie • Ses maisons anciennes en pierre blanche • Son cadre naturel : boucle de la Seine, falaises, forêt • Son patrimoine historique : église, lavoirs, colombier Situé à environ 70 km au nord-ouest de Paris, entre Mantes-la-Jolie (20 km) et Vernon (15 km), le village attire touristes, artistes et amateurs de patrimoine. L'accès à Paris se fait en voiture jusqu'à Mantes, puis train vers Paris-Saint-Lazare (35-40 minutes). Ce cadre exceptionnel a un prix : contraintes urbanistiques strictes, stationnement difficile, et vie quotidienne dépendante de la voiture. Vivre dans le patrimoine : charme et contraintes Avec 57,1% de copropriétés d'avant 1949 et un âge médian de 85 ans, les copropriétaires de La Roche-Guyon vivent dans des bâtiments historiques. Les avantages : • Cachet architectural : pierres apparentes, poutres, cheminées anciennes • Emplacement unique : centre historique classé • Rareté : peu de biens disponibles, valeur patrimoniale Les contraintes : • Travaux complexes : toute intervention soumise à l'ABF (Architecte des Bâtiments de France) • Coûts élevés : matériaux traditionnels, artisans spécialisés • Isolation difficile : murs anciens, simple vitrage, pas d'isolation par l'extérieur • Absence d'équipements : pas d'ascenseur, pas de parking, pas d'isolation phonique Travaux et rénovation : un casse-tête patrimonial Les copropriétés d'avant 1949 approchent ou dépassent les 75 ans, âge auquel tout doit être refait : • Toitures : ardoises, tuiles plates, charpentes centenaires • Façades : pierres de taille, enduits traditionnels à la chaux • Huisseries : fenêtres bois, impostes anciennes • Réseaux : plomberie, électricité à refaire complètement Dans un village classé, ces travaux sont soumis à autorisation de l'ABF, qui impose : • Des matériaux traditionnels (pierre, ardoise, bois) • Des techniques anciennes (enduits à la chaux, menuiseries sur mesure) • Le respect du style architectural (pas de PVC, pas de volets roulants) Résultat : les travaux coûtent 2 à 3 fois plus cher qu'en zone ordinaire, et les délais sont allongés (instruction ABF, artisans spécialisés rares). Dans les petites copropriétés (4-9 lots) sans syndic professionnel, le risque est de reporter les travaux jusqu'à l'urgence, faute de budget anticipé et de compétences techniques. Stationnement : l'épine dans le pied Avec 0,12 place/logement et 50% des copropriétés sans parking, les habitants dépendent du stationnement en voirie. Mais contrairement à Vétheuil, La Roche-Guyon est une destination touristique : le château attire des dizaines de milliers de visiteurs par an. En haute saison (printemps-été), le stationnement devient impossible pour les résidents : • Places occupées par les touristes toute la journée • Rues étroites du centre historique • Parkings payants réservés aux visiteurs Les copropriétaires doivent parfois se garer à plusieurs centaines de mètres de chez eux, avec les inconvénients que cela implique (courses, personnes âgées, intempéries). Conseil : avant tout achat, vérifier la disponibilité du stationnement en haute saison et la distance logement-voiture. Gestion de copropriété : entre voisins ou avec un pro ? La zone grise de 85,7% suggère que presque toutes les copropriétés fonctionnent de manière informelle. Dans les structures de 4-9 lots, il est courant que les copropriétaires se connaissent et gèrent "entre voisins". Ce mode de gestion présente des avantages en apparence : • Coûts réduits : pas d'honoraires de syndic professionnel • Flexibilité : décisions rapides entre voisins • Simplicité : pas de lourdeur administrative Mais dans un village classé avec patrimoine ancien, cette autogestion devient dangereuse :
- Travaux complexes : besoin d'expertise technique (ABF, artisans spécialisés)
- Budgets importants : les travaux patrimoniaux coûtent très cher, nécessitent anticipation
- Obligations légales : DTG, DPE collectif, étude structure pour bâtiments anciens
- Conflits : sans tiers neutre, les désaccords sur travaux peuvent bloquer tout Pour les copropriétés patrimoniales, un syndic professionnel est souvent indispensable pour : • Négocier avec l'ABF • Trouver des artisans compétents • Monter des dossiers de subventions (Fondation du Patrimoine, ANAH) • Anticiper les travaux et constituer un fonds de réserve Prix immobilier : le premium patrimonial La Roche-Guyon bénéficie d'une prime patrimoniale par rapport aux villages voisins : • Villages ruraux classiques Val-d'Oise : 2 000-3 000 €/m² • La Roche-Guyon : probablement 3 000-4 000 €/m² (estimation) Cette prime reflète : • Le label "Plus Beaux Villages de France" • Le cachet architectural exceptionnel • La rareté de l'offre (50 lots seulement) • L'attrait touristique et médiatique Mais attention : revendre peut être long. Le marché est étroit (7 copropriétés, peu de rotation), et les acheteurs potentiels doivent accepter : • Le coût d'entretien élevé (travaux patrimoniaux) • L'absence de parking (0,12 place/logement) • Les contraintes ABF (impossible de moderniser librement) • L'isolement (70 km de Paris, dépendance voiture) Recommandations pour les copropriétaires rochois
- Formaliser la gestion : même dans une petite copropriété, tenir des AG avec PV écrits, voter un budget, désigner un syndic (bénévole ou pro).
- Anticiper les travaux patrimoniaux : établir un plan pluriannuel (10-15 ans) pour les travaux lourds (toiture, façade, réseaux). Constituer un fonds de réserve conséquent.
- Se faire accompagner : pour les travaux en zone classée, faire appel à un architecte spécialisé en patrimoine et un syndic professionnel compétent.
- Explorer les subventions : Fondation du Patrimoine, ANAH, Conseil Départemental, Conseil Régional proposent des aides pour la rénovation du patrimoine ancien.
- Mutualiser avec les voisins : sur un si petit marché, partager un syndic professionnel entre plusieurs copropriétés pour réduire les coûts.
- Accepter les contraintes : vivre dans le patrimoine classé, c'est accepter des coûts supérieurs, des délais allongés, et l'impossibilité de tout moderniser. Conclusion : un patrimoine précieux à préserver Avec 7 copropriétés, 50 lots, 57,1% d'avant 1949, un âge médian de 85 ans et 85,7% de zone grise, La Roche-Guyon incarne le marché de copropriété patrimonial francilien dans ce qu'il a de plus authentique, de plus rare, et de plus exigeant. Pour les copropriétaires actuels, l'enjeu est de sortir de la zone grise en formalisant la gestion, en anticipant les travaux patrimoniaux coûteux, et en se faisant accompagner par des professionnels compétents (syndic, architecte, artisans). Le label "Plus Beaux Villages de France" est une fierté, mais aussi une responsabilité : préserver ce patrimoine pour les générations futures. Pour les investisseurs ou les primo-accédants, La Roche-Guyon offre l'opportunité de vivre dans un cadre exceptionnel, à condition d'accepter : • Les contraintes patrimoniales (ABF, travaux coûteux) • L'absence de parking (0,12 place/logement) • L'isolement relatif (70 km de Paris, dépendance voiture) • Un marché immobilier étroit (peu de rotation, revente potentiellement longue) Enfin, pour les syndics professionnels, ce micro-marché représente une niche inexploitée mais exigeante : 6 copropriétés en zone grise à fort potentiel patrimonial, nécessitant une expertise technique pointue et une capacité à dialoguer avec l'ABF et les artisans spécialisés. La Roche-Guyon n'est pas un marché de masse, mais un marché de passion : pour ceux qui aiment le patrimoine, acceptent ses contraintes, et sont prêts à investir (temps et argent) pour le préserver. Source : Données du Registre National d'Immatriculation des Copropriétés (ANAH), actualisées en 2025, extraites via Le Comptoir de la Copropriété.
