Les copropriétés de Limetz-Villez : un micro-marché aux portes de Giverny

Avec seulement 5 copropriétés totalisant 64 lots, Limetz-Villez représente l'un des plus petits marchés de copropriété des Yvelines. Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, ce village yvelinois à deux pas de Giverny présente un profil singulier : 60% des copropriétés n'ont aucune date de construction renseignée, créant un mystère administratif rare.

Entre son voisinage célèbre (Giverny et les jardins de Monet) et son marché immobilier collectif confidentiel, Limetz-Villez incarne le paradoxe du village satellite : proximité d'un haut-lieu touristique, mais disprétion totale sur le plan de la copropriété.

5 copropriétés : le micro-marché yvelinois

Limetz-Villez, village de moins de 500 habitants, abrite l'un des plus petits parcs de copropriétés des Yvelines. Avec 5 copropriétés seulement, ce marché représente une goutte d'eau dans l'océan yvelinois (plusieurs milliers de copropriétés dans le département).

Le volume total de 64 lots se répartit ainsi :

• Lots d'habitation : environ 27 lots (55,1%)
• Lots de stationnement : environ 31 places (31,5%)
• Autres lots (caves, celliers) : environ 6 lots (13,4%)

Avec 55,1% de lots d'habitation, Limetz-Villez se situe dans la moyenne nationale (50-55%). Le ratio de 31,5% de lots parking témoigne d'un parc relativement moderne ou aménagé, car les copropriétés anciennes dépassent rarement 15-20% de parking.

La taille des copropriétés : petites et moyennes

Les statistiques révèlent un marché équilibré entre petites et moyennes structures.

La moyenne s'établit à 12,80 lots par copropriété, très nettement en dessous de la moyenne des Yvelines (67,81 lots) et de l'Île-de-France (60,10 lots). La médiane de 11 lots indique que la moitié des copropriétés limetzoise comptent moins de 11 lots.

Les quartiles précisent cette distribution :

• 1er quartile (Q1) : 8 lots — 25% des copropriétés ont moins de 8 lots
• 3ème quartile (Q3) : 21 lots — 75% des copropriétés ont moins de 21 lots

L'écart-type de 8,58 lots témoigne d'une dispersion modérée : de 2 lots minimum à 22 lots maximum, soit un rapport de 1 à 11. Cette homogénéité relative contraste avec La Chapelle-Longueville (rapport 1 à 38,5) et témoigne d'un parc plus équilibré, sans résidence-mammouth.

Répartition par taille : moyennes et petites à parité

La répartition confirme le profil rural équilibré de Limetz-Villez :

• Petites copropriétés (1-10 lots) : 2 unités, soit 40%
• Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 3 unités, soit 60%
• Grandes copropriétés (51-200 lots) : 0 unité, soit 0%
• Très grandes copropriétés (+200 lots) : 0 unité, soit 0%

Avec 40% de petites copropriétés et 60% de moyennes, Limetz-Villez affiche un équilibre atypique : contrairement à la plupart des villages ruraux où les petites dominent largement (50-70%), ici ce sont les moyennes qui l'emportent.

Cette prédominance des moyennes copropriétés (11-22 lots) suggère des petites résidences ou immeubles structurés, probablement issus d'opérations immobilières des années 1970-2000.

L'absence totale de grandes copropriétés (+50 lots) témoigne d'un développement urbain maîtrisé, sans grands ensembles ni résidences de masse.

Un parc d'âge moyen, mais opaque

C'est ici que Limetz-Villez révèle sa particularité la plus troublante.

L'âge moyen s'établit à 46 ans, et l'âge médian également à 46 ans. Cette parfaite symétrie (moyenne = médiane) indique une distribution homogène : le parc est centré autour de la quarantaine d'années, sans décalage entre copropriétés très anciennes et très récentes.

Répartition par période de construction : le grand mystère

La ventilation chronologique révèle un phénomène stupefiant :

Avant 1949 : 1 copropriété (20%) Une copropriété ancienne, probablement dans le cœur historique du village.

De 1949 à 2010 : 0 copropriété (0%) Aucune construction renseignée sur 61 ans.

À partir de 2011 : 1 copropriété (20%) Une résidence récente, post-2011.

AUCUNE DATE RENSEIGNÉE : 3 copropriétés (60%) 60% du parc n'a AUCUNE date de construction dans le registre ANAH.

Ce trou de données est exceptionnel. Dans toutes les communes analysées jusqu'ici, ce taux oscillait entre 0% et 20%. Ici, 3 copropriétés sur 5 (la majorité absolue !) n'ont aucune période de construction renseignée.

Cette opacité peut s'expliquer par :

1. Des copropriétés anciennes dont les déclarations ANAH sont incomplètes
2. Des divisions d'immeubles anciens (pré-1949) non mises à jour
3. Une gestion administrative laxiste ou informelle
4. Des micro-copropriétés (2-10 lots) passées sous les radars

L'âge moyen/médian de 46 ans suggère que ces 3 copropriétés mystérieuses datent probablement des années 1970-1990, mais sans certitude.

Le marché des syndics : l'informalité presque totale

La structure du marché des syndics confirme l'opacité limetzoise.

Répartition par mode de gestion

• Syndics professionnels : 1 copropriété (20%)
• Syndics bénévoles : 0 copropriété (0%)
• Statut inconnu : 4 copropriétés (80%)

Avec seulement 20% de gestion professionnelle, Limetz-Villez égale presque La Chapelle-Longueville (16,7%) pour le taux de professionnalisation le plus bas de toutes les communes analysées.

L'unique copropriété en gestion professionnelle (20%) est probablement la résidence post-2011, dont la taille et la modernité justifient une gestion structurée.

La zone grise de 80% (4 copropriétés sur 5 !) se classe juste derrière le record de La Chapelle-Longueville (83,3%). Cette opacité massive signifie que presque toutes les copropriétés limetzoise sont :

• En autogestion familiale (2-10 lots)
• Sans déclaration formelle de syndic
• En gestion informelle "entre voisins"

Dans un village de moins de 500 habitants, cette informalité est logique : tout le monde se connaît, les décisions se prennent au consensus, sans procédures lourdes.

Le stationnement : un confort relatif

Limetz-Villez affiche un ratio parking/logement de 0,88, soit presque 1 place par logement.

Ce ratio honorable place Limetz-Villez dans la fourchette haute des villages ruraux, mais en deçà de La Chapelle-Longueville (1,36) ou Saint-Marcel (0,85).

La médiane parking de 3 lots confirme que 50% des copropriétés ont au moins 3 places de parking, un confort non négligeable.

Ce ratio s'explique par :

1. La résidence post-2011 (20%) conçue avec parkings intégrés
2. Les moyennes copropriétés (60%) qui ont probablement été équipées de parkings
3. L'espace disponible en milieu rural

Contrairement à Pacy-sur-Eure (médiane 0) où la moitié du parc n'a AUCUN parking, à Limetz-Villez, chaque copropriété a au minimum quelques places. Le stationnement n'est donc pas un problème majeur.

Limetz-Villez face aux Yvelines et l'Île-de-France

La comparaison territoriale souligne l'exception limetzoise.

Taille moyenne des copropriétés

Limetz-Villez affiche une moyenne radicalement inférieure aux Yvelines (12,80 vs 67,81 lots) et à l'Île-de-France (12,80 vs 60,10 lots). La médiane de 11 lots est également très en dessous des Yvelines (24 lots) et de l'Île-de-France (31 lots).

Ce profil ultra-rural détonne complètement dans les Yvelines, département fortement urbanisé avec de nombreuses grandes résidences dans les villes comme Versailles, Saint-Germain-en-Laye, ou les zones périurbaines parisiennes.

Limetz-Villez incarne l'exception rurale yvelinoise : un village resté à l'écart de l'urbanisation massive, avec un parc de copropriétés modeste et discret.

Un profil atypique dans les Yvelines

Dans le département, Limetz-Villez se distingue par :

• Son micro-marché (5 copropriétés vs des centaines dans les villes yvelinoises)
• Sa taille moyenne micro (12,80 lots vs 67,81 en moyenne départementale)
• Son opacité de données (60% sans dates vs 0-20% ailleurs)
• Sa zone grise (80% vs 30-50% dans les villes)
• Sa proximité de Giverny (village célèbre, mais dans l'Eure)

La copropriété limetzoise "type"

En synthétisant l'ensemble des données, voici le portrait-robot de la copropriété typique à Limetz-Villez :

• 11 lots (médiane)
• Moyenne (60% du parc entre 11 et 22 lots)
• 7 logements (médiane)
• 3 places de parking (médiane)
• Âgée de 46 ans (médiane)
• Statut de gestion inconnu (80% de chances)
• Date de construction inconnue (60% de chances)

Cette copropriété type incarne le paradoxe limetzois : une structure moyenne, d'âge moyen, mais totalement opaque administrativement.

Vivre en copropriété à Limetz-Villez : dans l'ombre de Giverny

Aux portes de Giverny : le voisinage célèbre

Limetz-Villez se situe à moins de 2 km de Giverny, l'un des villages les plus célèbres de France. Giverny, c'est :

• La maison et les jardins de Claude Monet, musée visité par 700 000 personnes/an
• Un haut-lieu de l'impressionnisme
• Une notoriété mondiale (touristes japonais, américains, chinois)
• Des prix immobiliers stratosphériques (charme oblige)

Vivre à Limetz-Villez, c'est bénéficier de ce cadre exceptionnel sans subir les inconvénients de Giverny : afflux touristique massif (surtout avril-octobre), saturation estivale, prix prohibitifs.

Pour les copropriétaires limetzois, c'est le meilleur des deux mondes : la vallée de la Seine, les paysages qui ont inspiré les impressionnistes, la proximité d'un site culturel majeur, mais la tranquillité d'un village épargné par les cars de touristes.

Un village discret dans l'ombre de Giverny

Alors que Giverny rayonne mondialement, Limetz-Villez reste dans l'ombre, volontairement ou non. Avec moins de 500 habitants, aucun commerce, aucune attraction touristique, le village vit sa vie de bourg rural ordinaire.

Pour les copropriétaires, cette discrétion est un atout :

• Prix immobiliers abordables : Giverny atteint des sommets (3 500-4 500 €/m²), Limetz reste accessible (2 500-3 000 €/m² estimé)
• Calme absolu : pas de foules, pas de bruit, pas de circulation touristique
• Authenticité : pas de boutiques à souvenirs, pas de restaurants hors de prix, village non dénaturé

Mais cette discrétion a un coût : aucun service de proximité, dépendance automobile totale, isolement potentiel. Pour les courses, l'école, le médecin, il faut aller à Vernon (10 km) ou Les Andelys (15 km).

Une gestion ultra-informelle

Avec 80% de zone grise, Limetz-Villez fonctionne comme La Chapelle-Longueville : gestion de village, relations de proximité, informalité totale.

Pour les 4 copropriétés en zone grise (80%), la gestion se fait probablement ainsi :

• Pas de syndic déclaré, ou syndic bénévole non formalisé
• Décisions prises lors de discussions informelles
• Charges réglées directement entre voisins
• Travaux votés au consensus, sans procès-verbaux en bonne et due forme

Cette autogestion fonctionne tant que :

• Les copropriétés restent en bon état (pas de gros travaux)
• Les relations restent cordiales (pas de conflits)
• Personne ne conteste l'informel (pas de litige juridique)

Mais dès qu'un problème surgit (travaux urgents, conflit de voisinage, copropriétaire défaillant), l'absence de structure formelle devient un handicap : pas de comptabilité claire, pas de trace écrite des décisions, pas de recours légal solide.

Le mystère des données manquantes

Avec 60% de copropriétés sans date de construction, Limetz-Villez détient un record absolu d'opacité administrative.

Cette situation révèle probablement :

1. Des copropriétés anciennes jamais mises à jour : divisions d'immeubles anciens (pré-1949) réalisées dans les années 1960-1980, mais jamais déclarées complètement
2. Une administration locale peu rigoureuse : village de moins de 500 habitants, moyens limités, pas de suivi administratif serré
3. Une autogestion tellement informelle que les copropriétés "oublient" de se déclarer ou de mettre à jour leurs informations

Pour les copropriétaires, cette opacité peut poser problème :

• Difficulté à obtenir certaines aides publiques (MaPrimeRénov', subventions ANAH) qui exigent des justificatifs d'âge du bâti
• Absence de traçabilité en cas de vente (diagnostics, historique des travaux)
• Impossibilité de comparer le parc limetzois à d'autres communes

Un parc d'âge moyen : ni trop jeune, ni trop vieux

Avec un âge médian de 46 ans, Limetz-Villez se situe dans la zone intermédiaire : pas encore les grands travaux structurels (ravalements, toitures) qui frappent après 50-60 ans, mais déjà sortie de la période "sans soucis" des 0-30 ans.

À 46 ans, les copropriétés limetzoise approchent de l'âge critique où les premiers gros postes de dépenses apparaissent :

• Remplacement des menuiseries (fenêtres, portes)
• Isolation thermique par l'extérieur
• Réfection des parties communes
• Mise aux normes électriques

Pour les copropriétaires, c'est le moment de passer d'une gestion réactive (« on répare quand c'est cassé ») à une gestion anticipative (« on planifie les travaux avant l'urgence »). Mais avec 80% en zone grise et 60% sans dates, cette anticipation sera difficile sans structuration préalable.

Beamô, syndic de proximité pour les copropriétés limetzoise

Bien que Beamô soit basé en Normandie (Eure), l'entreprise intervient naturellement sur les Yvelines limitrophes comme Limetz-Villez. Spécialisé dans les petites et moyennes copropriétés (5-15 lots), Beamô répond parfaitement au profil du parc limetzois (40% de petites, 60% de moyennes) :

• Une gestion digitale adaptée aux micro-structures
• Des tarifs transparents pensés pour les copropriétés modestes
• Une proximité géographique (Limetz-Villez est à 15 min de Vernon, QG de Beamô)
• Une expertise de l'autogestion informelle et de sa structuration progressive
• Un accompagnement pour remettre les copropriétés en conformité ANAH

Que votre copropriété soit une micro-structure de 2 lots ou une résidence de 22 lots, qu'elle ait 46 ans ou que sa date soit inconnue, Beamô propose un accompagnement adapté aux spécificités de votre immeuble limetzois.

Pour les copropriétés en zone grise (80%), Beamô peut les aider à sortir de l'opacité en douceur : mise en conformité administrative, complétion des déclarations ANAH, création d'un fonds travaux, préparation des chantiers à venir.

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Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.

Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation régulière.