Les copropriétés normandes : panorama complet du marché en 2025
Avec près de 20 000 copropriétés réparties sur cinq départements, la Normandie représente un marché immobilier hétérogène, marqué par une forte concentration urbaine et un parc immobilier majoritairement ancien. Selon les dernières données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH pour le deuxième trimestre 2025, la région compte exactement 19 737 copropriétés totalisant 787 681 lots, soit une taille moyenne de 25 lots par copropriété.
Ce panorama régional révèle des disparités importantes entre départements côtiers dynamiques et territoires ruraux plus discrets, entre grandes métropoles et communes moyennes, entre parc ancien nécessitant des travaux et constructions récentes aux normes actuelles.
Une région à deux vitesses : la domination du littoral
La répartition départementale des copropriétés normandes dessine une géographie claire : la Seine-Maritime et le Calvados concentrent à eux seuls 76,1% des copropriétés de la région. Cette polarisation s'explique par la présence des trois principales métropoles normandes.
La Seine-Maritime domine largement avec 8 528 copropriétés (43,2% du total régional) et 338 161 lots répartis sur 181 communes. Le département abrite Rouen et Le Havre, deux pôles urbains majeurs qui expliquent cette concentration. Avec une moyenne de 19 lots par copropriété, la Seine-Maritime affiche des résidences de taille intermédiaire, oscillant entre petits immeubles de centre-ville et résidences plus importantes en périphérie. La copropriété la plus imposante du département atteint 1 089 lots, un record régional.
Le Calvados se positionne en deuxième place avec 6 503 copropriétés (32,9%) totalisant 316 872 lots sur 192 communes. Porté par l'agglomération caennaise, le département affiche une taille moyenne légèrement supérieure à la Seine-Maritime avec 24 lots par copropriété. La plus grande copropriété calvadosienne compte 680 lots, témoignant d'un parc immobilier varié.
À l'inverse, les départements ruraux et semi-ruraux accusent un retard significatif. La Manche ne représente que 11,9% du marché avec 2 349 copropriétés (50 226 lots sur 96 communes), l'Eure 8,1% avec 1 600 copropriétés (61 101 lots sur 104 communes), et l'Orne ferme la marche avec seulement 3,8% et 757 copropriétés (21 321 lots sur 53 communes).
Le triangle d'or : Rouen, Le Havre et Caen
Si l'on resserre la focale sur les villes, la concentration urbaine devient encore plus flagrante. Les cinq premières villes de Normandie regroupent 42,9% de toutes les copropriétés régionales, soit près de 8 500 résidences.
Rouen trône en tête avec 2 772 copropriétés, représentant à elle seule 14% du marché normand. La capitale historique de la région concentre plus de copropriétés que l'intégralité du département de l'Orne. Cette densité s'explique par un centre-ville ancien dense, des quartiers haussmanniens structurés, et une périphérie qui s'est largement développée en habitat collectif.
Le Havre suit de près avec 2 470 copropriétés (12,5% du total), confirmant son statut de second pôle urbain normand. La ville portuaire, reconstruite après-guerre, présente un parc immobilier spécifique avec de nombreuses résidences d'architecture Perret.
Caen, troisième métropole, compte 1 895 copropriétés (9,6%), consolidant le triangle urbain dominant. À elles trois, ces villes totalisent 7 137 copropriétés, soit 36,1% du marché régional, alors qu'elles ne représentent qu'une infime partie du territoire.
Le classement se poursuit avec Dieppe (725 copropriétés, 3,7%) et Cherbourg-en-Cotentin (654 copropriétés, 3,3%), deux villes moyennes qui confirment l'attractivité du littoral.
Taille des copropriétés : des disparités départementales révélatrices
L'analyse de la taille moyenne des copropriétés révèle des stratégies d'urbanisme et des époques de construction contrastées entre les départements.
Le Calvados affiche la moyenne la plus élevée avec 24 lots (et même 49 lots si l'on considère lots principaux et secondaires confondus), signe d'un habitat collectif plus structuré autour de résidences de taille intermédiaire. La Seine-Maritime suit avec 19 lots par copropriété, reflétant un équilibre entre immeubles urbains denses et petites résidences périurbaines.
À l'opposé, la Manche présente la moyenne la plus basse avec seulement 11 lots par copropriété, caractéristique d'un département encore largement rural où les petites copropriétés de 5 à 15 lots dominent. L'Orne (13 lots) et l'Eure (17 lots) s'inscrivent dans cette logique de copropriétés de proximité, adaptées à des communes de taille modeste.
La moyenne régionale de 19 lots cache donc une réalité contrastée : la Normandie urbaine privilégie les résidences de taille moyenne à grande, tandis que la Normandie rurale conserve un parc de petites copropriétés.
Un parc immobilier majoritairement ancien
L'un des enjeux majeurs du marché normand réside dans l'âge de son parc immobilier. Les chiffres sont sans appel : 68,4% des copropriétés normandes ont été construites avant 1975, soit environ 13 500 résidences.
Plus impressionnant encore, 43,3% du parc date d'avant 1949, correspondant à environ 8 545 copropriétés. Ces immeubles d'avant-guerre et de l'entre-deux-guerres, souvent situés dans les centres-villes historiques, nécessitent aujourd'hui des travaux de rénovation énergétique importants. Entre ravalement de façades, isolation thermique, changement de menuiseries et mise aux normes électriques, les chantiers s'accumulent.
La période 1949-1974, qui correspond à la reconstruction d'après-guerre et aux Trente Glorieuses, représente 25,1% du parc (environ 4 956 copropriétés). Ces bâtiments, qui atteignent aujourd'hui 50 à 75 ans, entrent progressivement dans une phase critique où les gros travaux de structure deviennent inévitables.
Le parc plus récent reste minoritaire. Les copropriétés construites entre 1993 et 2000 ne représentent que 14% du total (environ 2 763 résidences), tandis que le parc de moins de 15 ans ne pèse que 4,8% de l'ensemble. Cette faiblesse des constructions récentes témoigne d'un ralentissement de la production de logements collectifs en Normandie, une tendance commune à de nombreuses régions françaises.
L'année moyenne de construction est estimée à 1907, une projection qui illustre bien la prédominance du bâti ancien. Pour les syndics et les conseils syndicaux, cet héritage architectural se traduit par un défi majeur : accompagner la rénovation énergétique d'un parc vieillissant tout en préservant le patrimoine architectural normand.
Gestion professionnelle ou bénévole : un marché en transition
Sur le plan de la gestion syndicale, la Normandie affiche une professionnalisation mesurée. 56,6% des copropriétés sont gérées par des syndics professionnels (11 180 résidences), contre seulement 4,1% en syndic bénévole (802 copropriétés). Ces chiffres placent la région dans une position intermédiaire par rapport aux grandes métropoles françaises où la professionnalisation dépasse souvent 70%.
Ce qui interpelle davantage, c'est la proportion importante de copropriétés sans type de gestion connu : 39,3% (7 755 résidences). Cette zone grise s'explique par plusieurs facteurs : copropriétés récemment immatriculées n'ayant pas encore déclaré leur mode de gestion, petites copropriétés de moins de 10 lots exemptées de certaines obligations, ou simplement retard dans la mise à jour du registre.
Le ratio gestion professionnelle/bénévole s'établit à 13,9:1, ce qui signifie que pour chaque copropriété gérée en autogestion, près de 14 sont confiées à un syndic professionnel. Cette tendance à la professionnalisation s'accentue dans les grandes villes, où la complexité réglementaire et la taille des copropriétés rendent l'autogestion de plus en plus délicate.
Une dynamique d'immatriculation continue
Le Registre National des Copropriétés, obligatoire depuis 2017, continue de se densifier. Au deuxième trimestre 2025, la Normandie a enregistré 427 nouvelles immatriculations. Contrairement à ce que l'on pourrait penser, il ne s'agit pas nécessairement de constructions neuves, mais plutôt d'anciennes copropriétés qui régularisent enfin leur situation administrative.
Depuis avril 2022, 14 périodes d'analyse ont été effectuées, permettant d'observer une progression constante du nombre de copropriétés enregistrées. Cette montée en puissance administrative illustre la volonté des pouvoirs publics de cartographier précisément le parc immobilier français pour mieux cibler les politiques de rénovation et d'accompagnement.
Quelle est donc la copropriété normande "type" ?
En croisant l'ensemble de ces données, on peut esquisser le portrait-robot de la copropriété normande moyenne :
- 25 lots répartis entre logements, commerces et parkings
- Construite avant 1975, donc soumise aux diagnostics plomb, amiante, et confrontée à des enjeux d'isolation thermique
- Gérée par un syndic professionnel (dans plus d'un cas sur deux)
- Située en Seine-Maritime ou dans le Calvados (3 chances sur 4)
- Localisée dans une commune de plus de 10 000 habitants, avec une forte probabilité d'être dans le triangle Rouen-Le Havre-Caen
Bien entendu, cette copropriété "moyenne" n'existe pas réellement : derrière ces statistiques se cachent des réalités très diverses, du petit immeuble de 5 lots à Mortagne-au-Perche à la grande résidence de 680 lots à Caen, de l'immeuble haussmannien du centre de Rouen à la résidence des années 1970 en périphérie du Havre.
Les enjeux d'avenir pour les copropriétés normandes
Ce panorama statistique révèle trois défis majeurs pour les années à venir :
La rénovation énergétique du parc ancien : avec 68,4% de copropriétés construites avant 1975, la Normandie doit massivement investir dans l'isolation, le changement des systèmes de chauffage et la mise aux normes. Les dispositifs d'aide publique (MaPrimeRénov' Copropriétés, éco-prêt collectif) seront décisifs.
L'accompagnement des petites copropriétés rurales : dans la Manche, l'Orne et l'Eure, des centaines de petites résidences peinent à structurer leur gestion, faute de moyens ou de compétences locales. Le développement d'outils digitaux et de syndics de proximité réactifs devient crucial.
La professionnalisation de la gestion : si 56,6% des copropriétés sont déjà gérées par des professionnels, il reste près de 8 600 résidences (bénévoles ou statut inconnu) qui pourraient bénéficier d'un accompagnement plus structuré, notamment face à la complexité croissante des obligations réglementaires (DTG, PPT, fonds travaux, etc.).
Beamô, syndic normand de proximité
Basé en Normandie depuis septembre 2025, Beamô propose une gestion de copropriété qui combine les avantages du digital. Le tout en vulgarisation et en facilitant l'accès à la copropriété pour tous. Le but est simple, briser l'opacité régnant autour du monde de la copropriété.
Que votre copropriété compte 8 lots ou 80, qu'elle soit située à Évreux, Vernon, Les Andelys ou dans les communes alentour, Beamô s'adapte aux spécificités de chaque résidence. Parce qu'une copropriété normande mérite un syndic qui connaît son territoire.
Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour T2 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.
Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation trimestrielle.
