Les copropriétés de Pacy-sur-Eure : un marché patrimonial aux portes de l'Île-de-France

Avec ses 22 copropriétés totalisant 585 lots, Pacy-sur-Eure présente un profil atypique dans le paysage eurois. Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, cette petite ville de l'Eure en bordure de l'Île-de-France se distingue par son patrimoine ancien : 27,3% de ses copropriétés datent d'avant 1949, un chiffre rarissime dans le département.

Entre son cœur historique et son positionnement stratégique sur l'axe Paris-Normandie, Pacy-sur-Eure offre un cas d'étude fascinant de la copropriété en ville moyenne patrimoniale.

22 copropriétés : un micro-marché équilibré

Pacy-sur-Eure, avec ses quelque 5 000 habitants, abrite un parc de copropriétés modeste mais diversifié.

Le volume total de 585 lots se répartit ainsi :

• Lots d'habitation : environ 251 lots (56,8%)
• Lots de stationnement : environ 115 places (19,7%)
• Autres lots (caves, celliers) : environ 219 lots (23,5%)

Avec 56,8% de lots d'habitation, Pacy-sur-Eure dépasse la moyenne régionale (50-52%). Ce ratio élevé s'explique par la présence importante de copropriétés anciennes (27,3% d'avant 1949), construites à une époque où les annexes (caves, parkings) étaient moins systématiques.

La taille des copropriétés : petites et moyennes dominent

Les statistiques révèlent un marché structuré autour de petites et moyennes structures.

La moyenne s'établit à 26,59 lots par copropriété, nettement en dessous de la moyenne de l'Eure (67,81 lots). Plus révélatrice encore, la médiane de 15,5 lots indique que la moitié des copropriétés paciennes comptent moins de 16 lots.

Les quartiles précisent cette distribution :

• 1er quartile (Q1) : 6,25 lots — 25% des copropriétés ont moins de 7 lots
• 3ème quartile (Q3) : 32,5 lots — 75% des copropriétés ont moins de 33 lots

L'écart-type de 28,59 lots témoigne d'une dispersion modérée : si la plus grande copropriété atteint 105 lots, la plus petite n'en compte que 3, mais l'essentiel du parc reste concentré sur des structures modestes.

Répartition par taille : le règne du petit

Pacy-sur-Eure affiche une répartition caractéristique des villes moyennes patrimoniales :

• Petites copropriétés (1-10 lots) : 10 unités, soit 45,5%
• Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 9 unités, soit 40,9%
• Grandes copropriétés (51-200 lots) : 3 unités, soit 13,6%
• Très grandes copropriétés (+200 lots) : 0 unité, soit 0%

Avec 45,5% de petites copropriétés, Pacy-sur-Eure se rapproche du profil normand (37,1% en moyenne régionale). Ces petites structures, souvent issues de divisions d'immeubles anciens du centre-ville, représentent le cœur historique de la commune.

L'absence totale de très grandes copropriétés (+200 lots) témoigne d'un développement urbain maîtrisé, sans les grands ensembles qui ont marqué d'autres villes euoises dans les années 1960-1970.

Un parc à dominante ancienne

C'est ici que Pacy-sur-Eure se distingue le plus nettement du reste du département.

L'âge moyen s'établit à 53 ans, et l'âge médian à 58 ans. Ces chiffres placent Pacy parmi les communes les plus anciennes de l'Eure en matière de copropriétés.

Répartition par période de construction

La ventilation chronologique révèle l'histoire urbaine pacienne :

Avant 1949 : 6 copropriétés (27,3%) Un chiffre exceptionnel ! Plus d'un quart du parc date d'avant-guerre, concentré dans le centre historique. Ces immeubles anciens, souvent divisés en petites copropriétés, représentent le patrimoine architectural pacien.

De 1949 à 1960 : 2 copropriétés (9,1%) La reconstruction d'après-guerre, modérée.

De 1961 à 1974 : 1 copropriété (4,5%) Les Trente Glorieuses ont épargné Pacy, qui n'a pas connu les grands programmes de cette époque.

De 1975 à 2010 : 6 copropriétés (27,3%) Un développement régulier mais modéré sur 35 ans, avec 2 copropriétés par période (1975-1993, 1994-2000, 2001-2010).

À partir de 2011 : 2 copropriétés (9,1%) La construction se poursuit au rythme pacien, sans à-coups.

Ce profil "en cloche" centré sur l'ancien (27,3% avant 1949) contraste fortement avec Gravigny (0% avant 1949) ou Saint-Marcel (0% avant 1949). Pacy incarne le modèle de la ville historique qui s'est modernisée sans se dénaturer.

Le marché des syndics : une professionnalisation modérée

La structure du marché des syndics reflète le profil pacien : petites copropriétés + patrimoine ancien = autogestion importante.

Répartition par mode de gestion

• Syndics professionnels : 8 copropriétés (36,4%)
• Syndics bénévoles : 3 copropriétés (13,6%)
• Statut inconnu : 11 copropriétés (50%)

Avec 36,4% de gestion professionnelle, Pacy-sur-Eure se situe dans la moyenne basse :

• Vernon : 40,1%
• Gravigny : 37,5%
• Évreux : 56,1%
• Saint-Marcel : 66,7% ( moyenne biaisé par un grande copropriété représentant presque 50% des lots, voir l’article )

Ce taux s'explique par la prédominance de petites copropriétés (45,5% de 1-10 lots) pour lesquelles l'autogestion reste viable. Les 3 copropriétés en gestion bénévole (13,6%) sont probablement des structures de 5-10 lots où les copropriétaires se connaissent et préfèrent gérer eux-mêmes.

La zone grise de 50% (11 copropriétés, exactement la moitié du parc !) constitue la caractéristique la plus frappante. Cette opacité concerne probablement :

• Les petites copropriétés anciennes du centre-ville, peu suivies administrativement
• Des immeubles divisés depuis longtemps sans mise à jour des déclarations ANAH
• Des copropriétés en autogestion informelle

Le stationnement : l'exception pacienne

Le ratio parking/logement de 0,59 place Pacy-sur-Eure dans la moyenne normande, mais avec une particularité stupéfiante :

La médiane parking est à 0. Cela signifie que 50% des copropriétés paciennes n'ont AUCUN lot de parking.

Cette situation unique s'explique par :

1. Le poids du patrimoine ancien (27,3% d'avant 1949) construit sans parking
2. Les petites copropriétés du centre-ville (45,5%) où le stationnement n'était pas intégré
3. L'absence de grandes résidences modernes avec parking systématique

Pour les copropriétés qui ont du parking (50% du parc), le ratio monte en revanche significativement (moyenne à 0,59), notamment dans les résidences post-1975.

Pacy-sur-Eure face à l'Eure et la Normandie

La comparaison territoriale révèle le positionnement singulier de Pacy.

Taille moyenne des copropriétés

Pacy-sur-Eure affiche une moyenne nettement inférieure à l'Eure (26,59 vs 67,81 lots) mais une médiane proche de la Normandie (15,5 vs 15 lots). Cela signifie que Pacy a échappé aux grandes résidences qui tirent la moyenne départementale vers le haut, conservant un profil plus normand que eurois.

Un profil atypique dans l'Eure

Dans le département, Pacy-sur-Eure se distingue par :

• Son patrimoine ancien (27,3% d'avant 1949 vs 0% à Gravigny ou Saint-Marcel)
• Sa taille modérée (26,59 lots vs 73,75 à Saint-Marcel ou 56,40 à Évreux)
• Sa prédominance de petites copropriétés (45,5% vs 31,3% à Gravigny)
• Son absence de parking dans 50% des copropriétés

La copropriété pacienne "type"

En synthétisant l'ensemble des données, voici le portrait-robot de la copropriété typique à Pacy-sur-Eure :

• 15-16 lots (médiane)
• Petite à moyenne (86,4% du parc entre 1 et 50 lots)
• 6-7 logements
• Probablement sans parking (médiane à 0)
• Construite avant 1949 (27,3%) ou entre 1975 et 2010 (27,3%)
• Âgée de 58 ans (médiane)
• Statut de gestion inconnu (50% de chances) ou professionnelle (36,4%)

Cette copropriété type incarne le patrimoine historique pacien : un immeuble du centre-ville, de taille modeste, sans parking intégré, géré de manière informelle ou par un syndic local.

Vivre en copropriété à Pacy-sur-Eure : le charme du patrimoine

Le centre historique : vivre dans l'ancien

Avec 27,3% de copropriétés d'avant 1949, Pacy offre l'opportunité rare de vivre dans le patrimoine ancien. Ces immeubles du centre-ville, souvent en pierre de taille, possèdent un cachet inégalé. Mais ils viennent aussi avec leurs contraintes : pas de parking intégré, escaliers sans ascenseur, isolation thermique et phonique à améliorer.

Pour les copropriétaires, c'est un arbitrage entre charme architectural et confort moderne. Les travaux de rénovation énergétique deviennent cruciaux avec les nouvelles normes, et les petites copropriétés (45,5%) doivent souvent mutualiser leurs efforts pour accéder aux aides publiques.

Aux portes de l'Île-de-France

Située à 70 km de Paris et proche de Mantes-la-Jolie, Pacy-sur-Eure bénéficie d'un positionnement stratégique. Pour les Franciliens en quête de qualité de vie, c'est une alternative aux prix parisiens sans renoncer complètement à l'accessibilité de la capitale.

Ce positionnement attire une population mixte : Parisiens en télétravail, retraités recherchant le calme, familles évitant les prix franciliens. Pour les copropriétés, cette mixité peut être un atout (dynamisme, investissement) ou un défi (attentes divergentes, turn-over).

Le casse-tête du stationnement

Avec 50% de copropriétés sans parking, le stationnement devient un enjeu quotidien. Dans le centre-ville, trouver une place en soirée relève du parcours du combattant. Les copropriétaires doivent souvent :

• Se contenter du stationnement de rue (gratuit mais saturé)
• Louer un garage privé à proximité (coût supplémentaire)
• Opter pour des solutions alternatives (vélo, transports en commun)

Pour les copropriétés anciennes, la création de places de parking est quasi impossible (contraintes architecturales, coûts prohibitifs). Le statu quo reste la règle.

Un parc arrivé à l'âge critique

Avec un âge médian de 58 ans, de nombreuses copropriétés paciennes entrent dans la phase des grands travaux structurels. Les immeubles d'avant 1949 (27,3%) approchent ou dépassent les 75 ans, un âge où les décisions majeures s'imposent :

• Ravalement de façades avec respect du patrimoine
• Remplacement des toitures (ardoise, tuile)
• Mise aux normes électriques et sanitaires
• Isolation thermique sans dénaturer l'architecture

Pour les petites copropriétés (45,5%), le financement de ces travaux devient un défi : sans réserves financières conséquentes, il faut voter des appels de fonds exceptionnels qui peuvent mettre en difficulté certains copropriétaires.

Beamô, syndic de proximité pour les copropriétés paciennes

Basé en Normandie depuis septembre 2025, Beamô intervient naturellement sur Pacy-sur-Eure et l'ensemble de l'Eure. Spécialisé dans les petites et moyennes copropriétés (5-15 lots), Beamô répond parfaitement au profil du parc pacien (45,5% de petites, 40,9% de moyennes) :

• Une gestion digitale adaptée aux petites structures
• Des tarifs transparents pensés pour les copropriétés modestes
• Une proximité géographique avec l'Eure
• Une expertise du patrimoine ancien et de ses enjeux spécifiques
• Un accompagnement pour les travaux de rénovation énergétique

Que votre copropriété compte 3 ou 105 lots, qu'elle date de 1920 ou de 2015, Beamô propose un accompagnement adapté aux spécificités de votre immeuble pacien.

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Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.

Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation régulière.