Fonds de travaux en copropriété : ce qui change en 2025

Fonds de travaux en copropriété : ce qui change en 2025

Si vous êtez propriétaire dans une petite copropriété, vous avez peut-être échappé jusqu'ici au fonds de travaux obligatoire. C'est terminé. Depuis le 1er janvier 2025, toutes les copropriétés y sont soumises, quelle que soit leur taille. Voici ce que ça change concrètement.

D'où vient cette obligation ?

Le fonds de travaux a été créé par la loi ALUR de 2014, puis renforcé par la loi Climat et Résilience du 22 août 2021. L'objectif : obliger les copropriétés à anticiper leurs futurs travaux au lieu de se retrouver démunies face à un ravalement ou une rénovation énergétique.

Le fonds est désormais prévu à l'article 14-2-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le calendrier de généralisation

La loi Climat a prévu une montée en charge progressive selon la taille de la copropriété :

Autrement dit, depuis janvier 2025, plus aucune copropriété n'échappe à cette obligation, y compris les petites résidences de 5 ou 10 lots.

Qui est concerné ?

L'obligation concerne tous les immeubles à destination totale ou partielle d'habitation, dès lors que l'immeuble a plus de 10 ans (délai compté à partir de la réception des travaux de construction).

Les immeubles neufs de moins de 10 ans restent donc hors champ, temporairement.

Quel montant ?

Le fonds de travaux est alimenté par une cotisation annuelle obligatoire, payée par chaque copropriétaire selon les mêmes clés de répartition que le budget prévisionnel (généralement les tantièmes de charges générales).

Minimum légal : 5% du budget prévisionnel.

Exemple : si votre copropriété a un budget prévisionnel de 20 000 €, le fonds de travaux représente au minimum 1 000 € par an, répartis entre tous les copropriétaires.

L'AG peut voter un montant supérieur si elle le souhaite, notamment pour anticiper de gros travaux.

À quoi peut servir le fonds de travaux ?

Attention, les sommes du fonds ne peuvent pas servir à n'importe quoi. L'article 14-2-1 liste strictement les dépenses éligibles :

1. Élaboration du plan pluriannuel de travaux (PPT) et, le cas échéant, du diagnostic technique global (DTG)

2. Travaux inscrits au PPT adopté par l'AG

3. Travaux rendus obligatoires par les lois et règlements (sécurité, accessibilité, etc.)

4. Travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, à la santé/sécurité des occupants et à la réalisation d'économies d'énergie, même non prévus au PPT

Le fonds ne peut donc pas financer les dépenses courantes (entretien, charges de fonctionnement). C'est une réserve pour les gros travaux.

Que se passe-t-il en cas de vente ?

C'est une question fréquente : "Je vends mon appartement, est-ce que je récupère ma part du fonds de travaux ?"

Réponse : non.

Les sommes versées au fonds de travaux sont attachées au lot et entrent définitivement dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne sont pas remboursées par le syndicat lors de la vente.

En pratique, vendeur et acquéreur peuvent prévoir entre eux une compensation dans le prix de vente, mais c'est une négociation privée, pas une obligation. Surtout , le syndic n’est pas concerné par ces démarches.

Les exceptions qui disparaissent

Avant 2025, plusieurs dérogations permettaient d'échapper au fonds de travaux :

• Copropriétés de moins de 10 lots
• DTG concluant à l'absence de travaux à 10 ans
• Provisions déjà équivalentes à un an de budget

Ces exceptions deviennent de plus en plus limitées avec la généralisation. Vérifiez avec votre syndic si vous pouvez encore en bénéficier.

Comment est comptabilisé le fonds ?

Dans la comptabilité de la copropriété, le fonds de travaux apparaît au compte 105. Les appels de cotisation sont enregistrés au compte 702.

Vous retrouverez le montant du fonds dans l'annexe 1 (rubrique "Provisions et avances").

FAQ

L'AG peut-elle refuser de voter le fonds de travaux ?

Non. C'est une obligation légale depuis la loi Climat et Résilience. L'AG doit voter le fonds. Elle peut négocier le montant (au-dessus du minimum de 5%), mais pas supprimer le fonds.

Peut-on utiliser le fonds pour des travaux non prévus au PPT ?

Oui, mais uniquement pour les travaux de sauvegarde, de sécurité ou d'économies d'énergie. Les travaux de confort ou d'amélioration esthétique ne sont pas éligibles.

Que se passe-t-il si ma copropriété n'a pas de PPT ?

Le PPT (plan pluriannuel de travaux) est lui aussi devenu obligatoire pour les copropriétés de plus de 15 ans. Si votre copropriété n'en a pas encore, le fonds peut servir à le financer.

Le fonds peut-il être placé ?

Oui, l'AG peut décider de placer les sommes du fonds sur un compte rémunéré pour les faire fructifier en attendant les travaux.

Comment est calculée ma quote-part ?

Selon les mêmes clés de répartition que le budget prévisionnel, généralement les tantièmes de charges générales.

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