Les copropriétés de Saint-Marcel : 12 résidences dont la plus grande de l'Eure

Avec ses 12 copropriétés totalisant 885 lots, Saint-Marcel incarne un cas d'étude fascinant du marché périurbain eurois. Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, cette commune de l'Eure voisine d'Évreux abrite LA TOURELLE, une copropriété de 431 lots qui se classe comme une des plus grandes copropriétés du département.

Entre cette géante immobilière et des résidences plus modestes, entre son profil périurbain et sa proximité avec la préfecture, Saint-Marcel offre un panorama contrasté de la copropriété normande.

12 copropriétés : un micro-marché déséquilibré

Saint-Marcel, avec ses quelque 800 habitants, présente un parc de copropriétés restreint mais marqué par la présence d'une structure exceptionnelle.

Le volume total de 885 lots se répartit ainsi :

• Lots d'habitation : environ 376 lots (42,5%)
• Lots de stationnement : environ 313 places (35,4%)
• Autres lots (caves, celliers) : environ 196 lots (22,1%)

Cette structure est remarquable : avec 35,4% de lots de stationnement, Saint-Marcel dépasse largement les moyennes régionales (28% en moyenne). Un chiffre qui s'explique en partie par la présence de grands ensembles conçus dans les années 1960-1970, quand l'automobile était au cœur de la planification urbaine.

LA TOURELLE : la géante euroise

Impossible de parler de Saint-Marcel sans évoquer LA TOURELLE, copropriété de 431 lots située 1 rue des Prés 27950 Saint-Marcel. Cette résidence monumentale représente à elle seule 48,7% de l'ensemble des lots saint-marcellois et se classe comme la plus grande copropriété de l'Eure.

Cette concentration extrême crée un marché saint-marcellois à deux vitesses : une très grande copropriété qui écrase les statistiques, et 11 autres résidences de taille plus modeste.

La taille des copropriétés : moyenne trompeuse, médiane révélatrice

La présence de LA TOURELLE fausse complètement les statistiques moyennes.

La moyenne s'établit à 73,75 lots par copropriété, un chiffre élevé qui reflète avant tout le poids de LA TOURELLE. En revanche, la médiane de 35,5 lots donne une vision plus réaliste : la moitié des copropriétés saint-marcelloises comptent moins de 36 lots, soit des structures moyennes à grandes.

Les quartiles précisent cette distribution :

• 1er quartile (Q1) : 20,75 lots — 25% des copropriétés ont moins de 21 lots
• 3ème quartile (Q3) : 60 lots — 75% des copropriétés ont moins de 60 lots

L'écart-type de 117,24 lots est phénoménal : c'est la signature d'un marché extrêmement dispersé, avec d'un côté LA TOURELLE (431 lots) et de l'autre des copropriétés de 6 lots.

Répartition par taille : le règne du moyen

Si l'on exclut mentalement LA TOURELLE, Saint-Marcel présente un profil relativement homogène :

• Petites copropriétés (1-10 lots) : 1 unité, soit 8,3%
• Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 7 unités, soit 58,3%
• Grandes copropriétés (51-200 lots) : 3 unités, soit 25%
• Très grandes copropriétés (+200 lots) : 1 unité, soit 8,3% (LA TOURELLE)

Avec 58,3% de copropriétés moyennes (11-50 lots), Saint-Marcel affiche une dominante claire. Ces structures, ni trop petites pour l'autogestion, ni trop grandes pour être ingouvernables, représentent l'épine dorsale du marché local.

Un parc 100% post-1949, marqué par un trou générationnel

Comme Gravigny, Saint-Marcel présente zéro copropriété d'avant 1949.

L'âge moyen s'établit à 47 ans, mais l'âge médian de 58 ans révèle un parc légèrement plus ancien que la moyenne. Cet écart entre moyenne et médiane s'explique par la présence de quelques copropriétés récentes qui tirent la moyenne vers le bas.

Répartition par période de construction

Le profil chronologique de Saint-Marcel révèle une particularité étonnante :

Avant 1949 : 0 copropriété (0%) Saint-Marcel était alors un village sans habitat collectif.

De 1949 à 1960 : 2 copropriétés (16,7%) Les prémices du développement.

De 1961 à 1974 : 4 copropriétés (33,3%) Le cœur du parc ! C'est probablement à cette époque que LA TOURELLE a été construite.

De 1975 à 1993 : 0 copropriété (0%) Un trou complet de 18 ans ! Aucune construction entre le premier choc pétrolier (1973) et la reprise des années 1990. Un phénomène rare qui témoigne d'un gel total du développement immobilier collectif.

De 1994 à 2010 : 4 copropriétés (33,3%) La reprise, avec autant de copropriétés que durant les Trente Glorieuses.

À partir de 2011 : 0 copropriété (0%) Pas de nouvelle construction depuis 2011.

Ce profil "en accordeon" (fort, stop, fort, stop) est inhabituel et reflète probablement les aléas du marché immobilier local et de la politique d'urbanisme communale.

Le marché des syndics : une professionnalisation remarquable

Saint-Marcel se distingue par un taux de professionnalisation exceptionnellement élevé.

Répartition par mode de gestion

• Syndics professionnels : 8 copropriétés (66,7%)
• Syndics bénévoles : 1 copropriété (8,3%)
• Statut inconnu : 3 copropriétés (25%)

Avec 66,7% de gestion professionnelle, Saint-Marcel dépasse largement :

• Gravigny : 37,5%
• Bonnières-sur-Seine : 13,9%
• Vernon : 40,1%
• Même Évreux : 56,1%

Ce taux exceptionnel s'explique probablement par deux facteurs :

1. La présence de LA TOURELLE (431 lots) qui nécessite obligatoirement un syndic professionnel
2. La prédominance de copropriétés moyennes à grandes (83,3% du parc) pour lesquelles la gestion bénévole est difficile

La zone grise de 25% (3 copropriétés) reste modérée par rapport à d'autres communes.

Le stationnement : un ratio record en Normandie

Le ratio parking/logement de 0,85 place Saint-Marcel tout en haut du classement régional :

• Saint-Marcel : 0,85 place/logement
• Bonnières-sur-Seine : 0,79 place/logement
• Gravigny : 0,66 place/logement
• Normandie : 0,54 place/logement
• Paris : 0,34 place/logement

85 places de parking pour 100 logements : c'est un ratio exceptionnel qui permet à presque chaque ménage de disposer de sa place, voire de deux dans certains cas. Cette générosité s'explique par l'âge du parc (médiane 58 ans, cœur dans les années 1960-1970) et par la conception de grands ensembles comme LA TOURELLE, où le parking était intégré massivement dès l'origine.

Saint-Marcel face à l'Eure et la Normandie

La comparaison territoriale révèle le positionnement singulier de Saint-Marcel.

Taille moyenne des copropriétés

Saint-Marcel affiche une moyenne supérieure à l'Eure (73,75 vs 67,81 lots) grâce à LA TOURELLE, mais aussi une médiane 50% plus élevée (35,5 vs 24 lots). Cela signifie que même en enlevant LA TOURELLE du calcul, les copropriétés saint-marcelloises restent plus grandes que la moyenne départementale.

Par rapport à Évreux

Évreux (410 copropriétés, moyenne de 56,4 lots) reste plus importante en volume, mais Saint-Marcel la dépasse en taille moyenne grâce à LA TOURELLE. Cette proximité géographique crée une complémentarité : les syndics ébroiciens gèrent naturellement les deux territoires.

La copropriété saint-marcelloise "type"

En synthétisant l'ensemble des données (hors LA TOURELLE qui fausse tout), voici le portrait-robot de la copropriété typique à Saint-Marcel :

• 35-36 lots (médiane)
• 14-15 logements avec une douzaine de places de parking
• Moyenne en taille (58,3% du parc entre 11 et 50 lots)
• Construite entre 1961 et 1974 (33,3%) ou entre 1994 et 2010 (33,3%)
• Âgée de 58 ans (médiane)
• Gérée par un syndic professionnel (66,7% de chances)
• Ratio parking excellent (0,85 place/logement)

Cette copropriété type incarne l'habitat périurbain des années 1960-1970 : des résidences fonctionnelles, très bien équipées en stationnement, gérées professionnellement.

Vivre en copropriété à Saint-Marcel : le périurbain ébroicien

LA TOURELLE : vivre dans la plus grande copropriété de l'Eure

Vivre à LA TOURELLE (431 lots, 196 logements), c'est expérimenter la copropriété à grande échelle. Avec cette taille, l'organisation devient complexe : assemblées générales nombreuses, conseil syndical structuré, travaux de grande ampleur. La gestion professionnelle n'est pas une option mais une nécessité absolue.

Pour les copropriétaires, les avantages : mutualisation des coûts (gardiennage, espaces verts, chauffage collectif potentiel), équipements communs conséquents. Les inconvénients : charges parfois élevées, lourdeur des décisions collectives, anonymat relatif.

Un parc arrivé à maturité

Avec un âge médian de 58 ans, de nombreuses copropriétés saint-marcelloises entrent dans la phase des grands travaux structurels : ravalement de façades, réfection de toitures, remplacement des réseaux. Les copropriétés des années 1960-1974 (33,3% du parc) approchent ou dépassent les 50 ans, un âge critique où les décisions d'investissement deviennent cruciales.

Pour LA TOURELLE notamment, la planification des travaux à moyen terme (10-20 ans) nécessite une vision stratégique : avec 431 lots, les montants en jeu se chiffrent rapidement en centaines de milliers d'euros.

Le parking : un luxe périurbain

Avec 0,85 place par logement, Saint-Marcel offre un confort que les villes-centres ne peuvent proposer. Pas de guerre du parking, pas de stationnement sauvage dans les rues, pas de supplément mensuel pour louer une place à l'extérieur. Dans un contexte périurbain où la voiture reste indispensable, c'est un atout majeur pour la qualité de vie.

Beamô, syndic de proximité pour toutes les copropriétés saint-marcelloises

Basé en Normandie depuis septembre 2025, Beamô intervient naturellement sur Saint-Marcel et l'ensemble de l'agglomération ébroicienne. Spécialisé dans les petites et moyennes copropriétés (5-15 lots), Beamô accompagne également les structures plus importantes :

• Une gestion digitale adaptée à toutes les tailles
• Des tarifs transparents sans surprise
• Une proximité géographique avec l'Eure
• Une expertise des copropriétés périurbaines des années 1960-2000
• Un accompagnement pour les grandes copropriétés comme LA TOURELLE

Que votre copropriété compte 6 ou 431 lots, qu'elle soit née dans les années 1960 ou 2000, Beamô propose un accompagnement adapté aux spécificités de votre résidence.

---

Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.

Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation régulière.