L'hiver apporte son lot de contraintes pour les copropriétés : allées verglacées, cours enneigées, toitures surchargées. En cas d'accident, les conséquences juridiques et financières peuvent être lourdes. Qui doit déneiger ? Quelles sont les responsabilités respectives du syndicat des copropriétaires, du syndic et des copropriétaires individuels ? Tour d'horizon complet des obligations légales.
Le cadre légal : une responsabilité de plein droit du syndicat
L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 : fondement de la responsabilité
Le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages ayant leur origine dans les parties communes. L'article 14 de la loi du 10 juillet 1965 dispose clairement :
« Le syndicat a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. Il est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »
Cette responsabilité est objective : il n'est pas nécessaire de prouver une faute du syndicat. La seule condition est que le dommage trouve son origine dans les parties communes (cour, allées, escaliers extérieurs, parkings…).
Jurisprudence fondatrice : La Cour de cassation a confirmé cette responsabilité dans un arrêt du 17 mai 1983 (Cass. civ. 2e, n° 82-10.423, Bull. civ. II, n° 113), jugeant le syndicat de copropriété responsable du dommage causé par la neige verglacée ayant recouvert le sol de la cour de l'immeuble.
L'article 18 : les obligations du syndic en matière d'entretien et d'urgence
L'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 confie au syndic la mission d'« administrer l'immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d'urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l'exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ».
Cette disposition est fondamentale pour le déneigement car elle autorise — voire oblige — le syndic à agir sans attendre une décision d'assemblée générale lorsque la sécurité des personnes est en jeu.
La répartition des responsabilités
Responsabilité du syndicat des copropriétaires
Le syndicat engage sa responsabilité en cas de sols verglacés ou enneigés qui seraient à l'origine d'un accident d'un copropriétaire ou d'un tiers. Cette responsabilité découle directement des articles 14 et 18 I de la loi du 10 juillet 1965.
Conséquences pratiques :
- Si un copropriétaire ou un visiteur glisse et se blesse dans la cour de l'immeuble, le syndicat pourra être déclaré responsable
- L'indemnisation des victimes sera à la charge du syndicat, donc répartie entre tous les copropriétaires selon leurs tantièmes
- Le syndicat peut exercer une action récursoire contre le syndic ou un prestataire défaillant
Responsabilité du syndic : l'obligation de prendre des mesures urgentes
Le syndic de copropriété doit prendre toutes mesures utiles et notamment faire dégager la neige et faire sabler le sol pour éviter les risques de chutes. À défaut, sa responsabilité personnelle peut être recherchée.
Jurisprudence importante : L'arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2010 (Cass. civ. 3e, n° 09-14.407) a précisé que « la responsabilité du syndic pourrait être recherchée en garantie de la condamnation du syndicat des copropriétaires s'il est possible de faire la preuve qu'il n'a pas pris les précautions nécessaires et les mesures urgentes pour éviter les dangers de chutes ».
Obligations concrètes du syndic :
- Anticiper les épisodes de froid en prévoyant des stocks de sel ou sable
- S'assurer qu'un contrat d'entretien couvre le déneigement ou mandater un prestataire
- Intervenir rapidement dès les premières chutes de neige
- En cas d'urgence, agir de sa propre initiative sans attendre l'AG
Responsabilité des copropriétaires individuels
Chaque copropriétaire reste responsable de ses parties privatives : balcons, terrasses à usage exclusif, jardins privatifs. Si la neige ou la glace s'accumulant sur ces espaces cause un dommage (chute de neige d'un balcon sur un passant, par exemple), le copropriétaire concerné engage sa responsabilité civile.
Les parties communes concernées par le déneigement
L'obligation de déneigement porte sur l'ensemble des parties communes accessibles :
- Cour intérieure et allées piétonnes
- Hall d'entrée et accès à l'immeuble
- Escaliers extérieurs et rampes d'accès
- Parking en surface ou en sous-sol (accès)
- Trottoir devant l'immeuble (si un arrêté municipal l'impose)
- Toitures en cas de risque de chute de neige ou de glaçons
L'arrêté municipal : une obligation supplémentaire
Dans de nombreuses communes, un arrêté municipal impose aux riverains — donc au syndicat des copropriétaires pour les immeubles collectifs — de déneiger le trottoir devant leur immeuble.
Points clés :
- L'obligation s'applique au syndic agissant au nom du syndicat
- Le déneigement doit s'effectuer sur environ 1 mètre de largeur minimum
- Le salage ou sablage est obligatoire en cas de verglas
- Les bouches d'égout ne doivent pas être obstruées
Sanctions : Le non-respect d'un arrêté municipal de déneigement expose à une amende de 38 € à 150 € (article R610-5 du Code pénal). En cas d'accident, la responsabilité civile du syndicat peut être engagée.
Les mesures préventives à mettre en place
Avant l'hiver : anticiper
- Vérifier le contrat d'entretien : inclut-il le déneigement ?
- Constituer un stock de sel de déneigement et de sable
- Identifier les zones à risque : escaliers, pentes, zones ombragées
- Inscrire le sujet à l'ordre du jour de l'AG si nécessaire pour voter un budget spécifique
Pendant l'épisode neigeux : réagir vite
- Intervenir dès les premières chutes de neige pour éviter le tassement
- Dégager en priorité les accès à l'immeuble et les escaliers
- Saler ou sabler immédiatement après le déblaiement
- Surveiller la formation de verglas aux heures froides (nuit, petit matin)
- Retirer les glaçons suspendus aux gouttières (danger de chute)
Après l'épisode : documenter
- Conserver les factures d'intervention ou d'achat de sel
- Photographier les zones traitées en cas de litige ultérieur
- Signaler tout incident au syndic par écrit
L'assurance de la copropriété : une protection indispensable
L'assurance responsabilité civile du syndicat des copropriétaires (obligatoire depuis la loi ALUR) couvre en principe les dommages causés aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. Cependant, il convient de vérifier :
- L'étendue des garanties pour les accidents liés au verglas
- L'existence d'une franchise
- Les exclusions éventuelles (négligence manifeste, absence totale de précautions)
En cas de sinistre, le syndicat doit déclarer l'accident à son assureur dans les délais prévus au contrat.
Questions fréquentes
Que faire si le syndic refuse d'agir malgré l'urgence ?
Le conseil syndical peut alerter le syndic par écrit (recommandé avec AR) en rappelant ses obligations légales. En cas d'inaction persistante et de danger imminent, un copropriétaire peut saisir le juge des référés pour faire ordonner les mesures nécessaires. La responsabilité personnelle du syndic pourra être engagée.
L'assemblée générale peut-elle refuser de voter le budget déneigement ?
Oui, mais cela n'exonère pas le syndicat de sa responsabilité en cas d'accident. Le syndic conserve l'obligation d'agir en urgence pour la sauvegarde de l'immeuble et la sécurité des personnes (article 18). Il devra alors convoquer une AG pour ratifier a posteriori les dépenses engagées.
Un copropriétaire victime d'une chute peut-il se retourner contre le syndicat ?
Oui. Le copropriétaire victime peut agir contre le syndicat sur le fondement de l'article 14 de la loi de 1965. Il sera indemnisé, mais participera ensuite à cette indemnisation via ses charges de copropriété (sauf s'il peut démontrer une faute exclusive du syndic ou d'un autre copropriétaire).
Qu'en est-il des locataires ?
Les locataires victimes d'un accident dans les parties communes peuvent agir contre le syndicat des copropriétaires. Ils n'ont aucune obligation personnelle de déneigement des parties communes, cette charge relevant exclusivement du syndicat.
Références juridiques
- Article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965
- Cass. civ. 2e, 17 mai 1983, n° 82-10.423
- Cass. civ. 3e, 23 juin 2010, n° 09-14.407
- Article R610-5 du Code pénal
Source doctrinale : Florence Bayard Jammes, La copropriété en questions, 2e édition
