Votre voisin du 3ème se propose comme syndic bénévole. Votre belle-sœur, agent immobilier, vous dit qu'elle pourrait s'en charger. Le président du conseil syndical évoque un géomètre-expert. Et pourquoi pas votre notaire, tant qu'on y est ? Bref, c'est le casting sauvage dans votre copropriété. Mais au fait, qui peut vraiment endosser le costume de syndic ? Spoiler : la réponse est plus nuancée qu'on ne le croit.
Ce que dit la loi : un syndic obligatoire, plusieurs profils possibles
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 est clair : toute copropriété doit avoir un syndic. Pas d'exception. Mais contrairement à ce qu'on pourrait croire, le poste n'est pas réservé aux seuls professionnels en costume-cravate.
La loi ouvre le casting à trois profils bien distincts : le syndic professionnel, le syndic bénévole et le syndic coopératif. Chacun a ses propres règles d'entrée, un peu comme les permis de conduire. Tout le monde peut conduire une voiture avec le permis B, mais pour un poids lourd, il faut le permis C. Pour le syndic, c'est pareil : selon le véhicule que vous voulez piloter, les exigences ne sont pas les mêmes.
Le syndic professionnel : le pilote certifié
C'est le profil le plus encadré, et pour cause : il gère l'argent des autres et prend des décisions qui engagent la copropriété. Le syndic professionnel est une personne physique ou une société spécialisée, soumise à un cadre réglementaire strict imposé par la loi Hoguet du 2 janvier 1970.
Il est élu en assemblée générale à la majorité de l'article 25 (majorité absolue). Son contrat est encadré par un contrat-type imposé par la loi ALUR, et sa durée maximale est de 3 ans.
La fameuse carte S : le sésame obligatoire
Pas de carte professionnelle, pas de syndic pro. Point final. Cette carte, délivrée par la Chambre de Commerce et d'Industrie (CCI), porte la mention "gestion immobilière" ou "syndic de copropriété" - d'où son petit nom : carte S. Elle est valable 3 ans et doit être renouvelée.
Pour l'obtenir, la CCI vérifie que vous remplissez trois conditions cumulatives : l'aptitude professionnelle, la moralité et les garanties financières.
L'aptitude professionnelle : diplôme ou expérience
Plusieurs chemins mènent à la carte S :
Par le diplôme, c'est le plus direct. Le BTS Professions Immobilières ouvre toutes les portes. Sinon, tout diplôme de niveau bac+3 en droit, économie, gestion ou immobilier fait l'affaire : licence de droit, licence éco-gestion, licence pro immobilier, diplôme de l'ICH...
Par l'expérience, c'est plus long mais possible. Sans aucun diplôme, il faut justifier de 10 ans d'expérience salariée à temps plein dans l'immobilier, sous la responsabilité d'un titulaire de carte pro. Ce délai tombe à 4 ans si vous étiez cadre. Avec le baccalauréat en poche, 3 ans d'expérience suffisent.
La condition de moralité : casier vierge exigé
La CCI épluche votre casier judiciaire. Certaines condamnations pénales sont éliminatoires : escroquerie, abus de confiance, faux et usage de faux... Idem pour la faillite personnelle ou l'interdiction de gérer.
Les garanties obligatoires : ceinture et bretelles
Le syndic pro doit souscrire deux protections :
Une garantie financière, obligatoire pour toute activité de maniement de fonds. Elle protège les copropriétaires si le syndic fait faillite ou détourne des sommes.
Une assurance responsabilité civile professionnelle (RCP), qui couvre les erreurs de gestion, les fautes professionnelles, les oublis...
Le compte bancaire séparé
La loi impose au syndic pro d'ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires. Chaque euro versé par les copropriétaires doit être identifiable et tracé.
Les démarches concrètes auprès de la CCI
Le dossier de demande de carte S comprend le formulaire officiel, les justificatifs d'aptitude professionnelle (diplômes ou certificats de travail), un extrait de casier judiciaire, l'attestation d'assurance RCP, l'attestation de garantie financière, et le règlement des frais (comptez 150 à 200 euros selon les CCI).
La mise en concurrence obligatoire
Tous les 3 ans, le conseil syndical doit mettre le syndic en concurrence : présenter plusieurs devis en AG pour que les copropriétaires puissent comparer les offres.
Le syndic bénévole : le copropriétaire qui prend le volant
Vous n'avez pas envie de payer un professionnel ? Votre copropriété est petite et vous préférez gérer en interne ? Un copropriétaire motivé peut tout à fait devenir syndic. C'est le syndic bénévole, élu en assemblée générale.
Mais attention aux idées reçues : "bénévole" ne veut pas dire "amateur" au sens péjoratif. Les responsabilités sont exactement les mêmes que celles d'un professionnel.
La condition sine qua non : être copropriétaire en direct
Le syndic bénévole doit détenir un "droit réel" sur un lot de la copropriété. En clair, il faut être propriétaire en direct d'au moins un lot - même une cave, un parking ou un local poubelle.
Cette exigence exclut plusieurs profils qui pourraient sembler légitimes :
Votre conjoint qui n'est pas sur l'acte de propriété ? Non, il ne peut pas être syndic bénévole. Le gérant d'une SCI familiale qui ne possède pas personnellement de lot ? Non plus.
La règle est stricte : le syndic bénévole doit avoir un lien de propriété direct et personnel avec l'immeuble. Un tiers extérieur ne peut pas être syndic bénévole.
Pas de carte pro, mais les mêmes obligations légales
Bonne nouvelle : le syndic bénévole n'a pas besoin de carte professionnelle, de garantie financière obligatoire, ni de diplôme particulier.
Mauvaise nouvelle (ou pas) : il a exactement les mêmes obligations légales qu'un syndic professionnel. L'article 18 de la loi de 1965 s'applique à tous les syndics sans distinction.
Concrètement, le syndic bénévole doit tenir une comptabilité rigoureuse, convoquer l'assemblée générale au moins une fois par an, exécuter les décisions votées, ouvrir un compte bancaire séparé au nom du syndicat, immatriculer la copropriété au Registre National des Copropriétés...
L'assurance RCP : pas obligatoire mais très fortement recommandée
Légalement, le syndic bénévole n'est pas obligé de souscrire une assurance RCP. En pratique, c'est très risqué de s'en passer. Gérer une copropriété, c'est manipuler de l'argent et prendre des décisions qui peuvent avoir des conséquences importantes.
Une assurance RCP pour syndic bénévole coûte quelques centaines d'euros par an. C'est le prix de la tranquillité.
Le syndic coopératif : la gestion en équipe
Troisième option, moins connue mais intéressante pour les petites structures : le syndicat coopératif. Défini à l'article 17-1 de la loi de 1965, ce mode de gestion permet au conseil syndical d'assumer collectivement la gestion. Le président du conseil syndical devient alors syndic de droit.
C'est une forme d'autogestion qui permet de répartir les tâches entre plusieurs copropriétaires. Particulièrement adapté aux petites copropriétés de moins de 10 lots.
Pour basculer en mode coopératif, il faut que le règlement de copropriété le permette expressément.
Les cas particuliers : notaire, huissier, géomètre-expert
En dehors des trois profils "classiques", certains professionnels peuvent-ils exercer comme syndic ?
Le notaire : oui, mais à titre exceptionnel
Un notaire peut exercer comme syndic, mais uniquement à titre accessoire, de façon ponctuelle et temporaire. Par exemple, lors de la création d'une copropriété neuve, le temps que les propriétaires s'organisent.
La comptabilité du syndicat doit être intégrée à celle de l'étude notariale. Ce n'est pas son métier principal et il ne peut pas gérer un portefeuille de copropriétés de manière habituelle.
L'huissier de justice : c'est compliqué
L'huissier intervient surtout dans la copropriété pour les constats et le recouvrement des charges impayées. Pour devenir syndic professionnel à part entière, il devrait créer une structure dédiée, obtenir la carte S, souscrire les garanties... C'est techniquement possible, mais rarissime car cela se heurte aux exigences de sa propre profession réglementée.
Le géomètre-expert : le cas à part méconnu
Surprise : les géomètres-experts peuvent légalement exercer des activités de gestion immobilière et de syndic depuis la loi de 1946 ! Ils sont dispensés de la carte professionnelle d'agent immobilier, mais restent soumis aux règles de leur ordre professionnel.
En tant que syndics, ils ont exactement les mêmes pouvoirs et obligations que tout autre syndic au regard de l'article 18 de la loi de 1965.
Ce qui est formellement interdit : le co-syndic
La jurisprudence a posé une règle claire et sans appel : pas de co-syndic.
La Cour de cassation, 3e chambre civile, dans un arrêt du 22 septembre 2016 (pourvoi n°15-13896), a confirmé que le syndic doit être une unique personne physique ou morale. Impossible donc de nommer "M. Dupont et Mme Martin" ensemble comme syndics.
La logique est simple : en cas de problème, il faut un seul responsable identifiable.
La désignation : comment ça se passe concrètement ?
Quel que soit le profil, le syndic est élu en assemblée générale à la majorité de l'article 25.
Si aucun syndic n'est désigné en AG, plusieurs recours existent : tout copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire pour faire désigner un administrateur provisoire. Le maire ou le président de l'EPCI peut également intervenir dans certains cas.
Le contrat de syndic professionnel est encadré par le décret n°67-223 du 17 mars 1967 (articles 28 et 29) et le décret n°2015-342 du 26 mars 2015 qui définit le contrat-type.
Questions fréquentes
Mon locataire peut-il être syndic bénévole ?
Non, jamais. Le syndic bénévole doit obligatoirement être copropriétaire. Un locataire n'a pas de droit réel sur le lot.
Faut-il un diplôme pour être syndic bénévole ?
Non, aucun diplôme n'est requis. Les conditions de la carte professionnelle ne s'appliquent qu'aux syndics professionnels. Nous vous invitons tout de même à vous former sur le sujet, afin de ne pas voir votre responsabilité engagée.
Une SCI peut-elle être syndic ?
Oui, si la SCI est elle-même copropriétaire d'un lot. C'est alors la SCI (personne morale) qui est élue syndic, représentée par son gérant.
Combien de temps dure le mandat d'un syndic ?
Maximum 3 ans, que ce soit pour un professionnel ou un bénévole. À l'issue, il faut voter le renouvellement ou désigner un nouveau syndic.
Le syndic bénévole peut-il être rémunéré ?
Oui, contrairement à ce que le terme "bénévole" suggère. L'AG peut voter une indemnisation pour le syndic non professionnel, en compensation du temps passé. Il faut donc que le syndic bénévole présente un mandat à l'ordre du jour.
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