Chaque année, lors de l'assemblée générale, une résolution "quitus au syndic" apparaît souvent à l'ordre du jour. Mais les copropriétaires sont-ils obligés de le voter ? Quelles conséquences en cas de refus ? Voici ce que disent les textes et la jurisprudence.
Le quitus n'est pas obligatoire
Contrairement à une idée répandue, le quitus n'est mentionné ni dans la loi du 10 juillet 1965, ni dans le décret du 17 mars 1967. Il s'agit d'une pratique issue du droit des sociétés et du contrat de mandat (article 1993 du Code civil), progressivement adoptée en copropriété par l'usage et la jurisprudence.
Le syndic n'est pas obligé de le demander, et les copropriétaires ne sont pas obligés de le voter. Seule l'approbation des comptes est obligatoire (article 18, II de la loi du 10 juillet 1965).
Quitus et approbation des comptes : deux votes distincts
Attention à ne pas confondre ces deux résolutions :
L'approbation des comptes
Elle porte uniquement sur la régularité comptable et financière. La Cour de cassation a précisé que "l'approbation des comptes emporte seulement constatation de la régularité comptable et financière des comptes du syndicat" (Cass. civ. 3, 14 mars 2019, n° 17-26.190). Elle ne vaut pas ratification des actes de gestion du syndic.
De plus, l'article 45-1 du décret du 17 mars 1967 précise que l'approbation des comptes ne constitue pas une approbation des comptes individuels de chaque copropriétaire.
Le quitus
Il va plus loin : il approuve l'ensemble de la gestion du syndic (administrative, technique, juridique, financière). Selon la jurisprudence, le quitus "vaut reconnaissance que le syndic a correctement assumé la gestion d'ensemble de la copropriété au cours de l'exercice considéré".
Important : ces deux résolutions doivent faire l'objet de votes séparés. Une résolution unique couvrant les deux peut être annulée (jurisprudence constante).
Comment se vote le quitus ?
Le quitus se vote à la majorité simple de l'article 24 : majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Les abstentions ne sont pas prises en compte.
Si le syndic est lui-même copropriétaire, il ne peut pas participer au vote sur son propre quitus (conflit d'intérêts).
Le quitus peut être accordé :
- Sans réserve : le syndic est déchargé de toute responsabilité contractuelle envers le syndicat pour les actes portés à la connaissance de l'AG
- Avec réserves : les réserves mentionnées au PV permettent de conserver la possibilité d'agir sur les points concernés
Les effets du quitus sans réserve
Lorsque le quitus est donné sans réserve, ses effets sont importants. La Cour d'appel de Chambéry a jugé que le quitus "entraîne une ratification par l'assemblée générale de la gestion du syndic et de tous les actes faits par ce dernier, même s'ils excèdent ses pouvoirs".
Concrètement, si la résolution n'a pas été contestée dans le délai de 2 mois prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat ne peut plus rechercher la responsabilité contractuelle du syndic pour les actes connus lors du vote (Cass. civ. 3, 23 juin 1999, n° 97-17.085).
Attention : le quitus ne vaut que pour l'exercice comptable écoulé, pas pour les actes antérieurs ou postérieurs.
Les limites du quitus
Le quitus n'est pas une protection absolue. Plusieurs exceptions existent :
1. Le quitus doit être donné en connaissance de cause
Le quitus ne couvre que les actes dont l'assemblée générale a eu connaissance. Si le syndic a dissimulé des informations ou fourni des informations fausses, sa responsabilité peut toujours être recherchée.
La Cour de cassation a confirmé que si "l'information fournie aux copropriétaires était fausse, le quitus n'ayant pas été donné en toute connaissance de cause ne pouvait valoir décharge de responsabilité" (Cass. civ. 3, 17 juin 2003, n° 02-11.928).
2. Les copropriétaires peuvent agir à titre individuel
C'est l'apport majeur de l'arrêt de la Cour de cassation du 29 février 2024 (n° 22-24.558, publié au Bulletin) :
"Le copropriétaire, qui vote en faveur d'une résolution donnant quitus au syndic, s'il n'est pas recevable à demander l'annulation de cette résolution, peut rechercher la responsabilité délictuelle du syndic pour obtenir réparation d'un préjudice personnel né de sa faute."
Autrement dit : le quitus ne protège le syndic que dans ses relations avec le syndicat (responsabilité contractuelle). Les copropriétaires conservent leur droit d'agir individuellement pour un préjudice personnel (responsabilité délictuelle).
Peut-on refuser le quitus ?
Oui, les copropriétaires peuvent parfaitement refuser le quitus s'ils estiment la gestion insatisfaisante.
Conséquences du refus
Le refus de quitus n'entraîne pas automatiquement la révocation du syndic. Ce sont deux décisions distinctes :
- Le refus de quitus est un signal d'insatisfaction
- La révocation du syndic nécessite un vote séparé à la majorité de l'article 25 (majorité absolue), avec un motif légitime et sérieux
Inversement, l'octroi du quitus ne vaut pas reconduction tacite du mandat. Le renouvellement doit faire l'objet d'un vote spécifique.
Délai pour contester le quitus
Un copropriétaire dispose de 2 mois à compter de la notification du PV pour contester le quitus devant le tribunal judiciaire (article 42, alinéa 2, loi du 10 juillet 1965).
Exceptions :
- Si le PV n'a jamais été notifié : délai de 5 ans (prescription quinquennale)
- Si la notification n'a été envoyée qu'à l'un des deux époux coindivisaires
L'annulation du quitus n'emporte pas automatiquement l'annulation de l'approbation des comptes (Cass. civ. 3, 17 mars 1999, n° 97-18.705).
Questions fréquentes
Le syndic peut-il refuser de mettre le quitus à l'ordre du jour ?
Oui. Comme le quitus n'est pas une obligation légale, le syndic n'est pas tenu de le soumettre au vote. Cependant, tout copropriétaire peut demander son inscription à l'ordre du jour.
Si j'ai voté pour le quitus, puis-je quand même poursuivre le syndic ?
Oui, mais uniquement pour un préjudice personnel distinct de celui de la copropriété, sur le fondement de la responsabilité délictuelle (Cass. civ. 3, 29 février 2024). En revanche, vous ne pourrez pas demander l'annulation de la résolution que vous avez votée.
Le quitus s'acquiert-il automatiquement après 5 ans sans vote ?
Non. Il n'existe pas d'acquisition du quitus par tacite reconduction. Le quitus doit être voté explicitement lors de chaque assemblée générale pour produire ses effets.
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