Vous vous demandez si votre copropriété peut fonctionner sans syndic ? Que vous soyez dans une petite résidence de 3 lots ou un grand immeuble, la réponse est claire : le syndic est une obligation légale. Voici ce que dit la loi et les options qui s'offrent à vous.
Oui, le syndic est obligatoire
L'article 17 de la loi du 10 juillet 1965 est formel : toute copropriété doit être administrée par un syndic. Cette obligation a été renforcée par la loi ALUR du 24 mars 2014.
Cette règle s'applique sans exception, quelle que soit :
- La taille de l'immeuble
- Le nombre de lots (même 2 lots)
- Le budget de fonctionnement
- La nature de la copropriété : verticale (immeuble) ou horizontale (maisons mitoyennes)
La seule exception : la mono-propriété
Si une seule personne possède l'intégralité d'un immeuble divisé en appartements, elle n'est pas soumise au régime de la copropriété. Il n'y a donc pas d'obligation de syndic.
En revanche, dès qu'un seul lot est vendu à un tiers, la copropriété naît et la désignation d'un syndic devient immédiatement obligatoire.
Les différents types de syndics autorisés
Si le syndic est obligatoire, la loi vous laisse le choix sur sa forme. Trois options s'offrent à vous :
Le syndic professionnel
C'est une entreprise spécialisée dans la gestion de copropriétés. Le syndic professionnel doit détenir une carte professionnelle, disposer d'une garantie financière et d'une assurance responsabilité civile professionnelle. C'est la solution la plus courante, notamment pour les copropriétés de taille moyenne à grande.
Le syndic bénévole
Un copropriétaire volontaire peut être élu syndic par l'assemblée générale. Il n'est généralement pas rémunéré (ou faiblement) et assure lui-même toutes les missions de gestion. Cette option convient aux petites copropriétés où un copropriétaire motivé dispose du temps et des compétences nécessaires.
Le syndic coopératif
Dans ce modèle, c'est le conseil syndical qui assure collectivement la gestion de la copropriété. Le président du conseil syndical devient alors syndic de droit. Cette forme d'autogestion permet de répartir les tâches entre plusieurs copropriétaires.
Que faire si votre copropriété n'a plus de syndic ?
Plusieurs situations peuvent laisser une copropriété sans syndic : mandat non renouvelé, démission, décès du syndic bénévole, liquidation judiciaire du syndic professionnel, ou simplement absence de consensus lors de l'assemblée générale.
Heureusement, la loi Macron du 6 août 2015 a simplifié les démarches.
Étape 1 : Convoquer une assemblée générale
Tout copropriétaire peut convoquer une assemblée générale extraordinaire pour élire un nouveau syndic. Il suffit d'envoyer les convocations à tous les copropriétaires au moins 21 jours avant la date prévue, en joignant le ou les projets de contrats de syndic.
Étape 2 : Saisir le tribunal judiciaire
Si aucun accord n'est trouvé lors de l'assemblée générale, n'importe quel copropriétaire peut saisir le tribunal judiciaire du lieu de l'immeuble. Le juge désignera alors un administrateur provisoire chargé de convoquer une nouvelle assemblée générale pour élire un syndic.
Pourquoi le syndic est-il indispensable ?
Au-delà de l'obligation légale, le syndic remplit des missions essentielles au bon fonctionnement de la copropriété :
- Gestion financière : collecte des charges, établissement du budget prévisionnel, tenue de la comptabilité, recouvrement des impayés
- Gestion administrative : convocation de l'assemblée générale annuelle, exécution des décisions votées, tenue des archives
- Gestion technique : entretien des parties communes, suivi des travaux, gestion des contrats (ascenseur, chauffage, nettoyage...)
- Obligations légales : immatriculation au Registre National des Copropriétés, mise à jour du carnet d'entretien, affichage des informations obligatoires
Sans syndic, aucune décision ne peut être prise légalement, aucun contrat ne peut être signé au nom de la copropriété, et les impayés ne peuvent pas être recouvrés en justice.
Questions fréquentes
Une copropriété de 2 lots doit-elle avoir un syndic ?
Oui. Même une copropriété composée de seulement 2 lots doit obligatoirement désigner un syndic. En revanche, les petites copropriétés (moins de 5 lots ou budget inférieur à 15 000 €) bénéficient de règles de fonctionnement simplifiées depuis l'ordonnance du 30 octobre 2019.
Le syndic bénévole a-t-il les mêmes obligations qu'un professionnel ?
Oui. Le syndic bénévole est soumis aux mêmes obligations légales : tenue de comptabilité, convocation des AG, ouverture d'un compte bancaire séparé, immatriculation au RNIC, etc. La seule différence est qu'il n'a pas besoin de carte professionnelle ni de garantie financière.
Combien de temps une copropriété peut-elle rester sans syndic ?
Légalement, une copropriété ne devrait jamais être sans syndic. En pratique, il faut agir rapidement car l'absence de syndic bloque toute la gestion : impossible de payer les factures, d'engager des travaux urgents ou de représenter la copropriété en justice.
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