Les syndics et copropriétés de la ville d'Évreux : un marché de taille intermédiaire en pleine structuration

Avec ses 410 copropriétés totalisant plus de 23 000 lots, Évreux se positionne comme la troisième ville de copropriétés en Normandie, loin derrière Rouen (2785 copropriétés) et Le Havre (2481 copropriétés). Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, la préfecture de l'Eure affiche une particularité remarquable : une taille moyenne de 56,4 lots par copropriété, la plus élevée du trio normand.

Entre un parc immobilier concentré sur les grandes résidences, un marché de syndics très concentré, et une croissance modérée mais constante, Évreux présente un profil unique qui la distingue de ses grandes voisines rouennaise et havraise.

Évreux face à Rouen et Le Havre : le petit poucet normand aux grandes ambitions

Commencer par comparer Évreux à ses deux grandes sœurs normandes permet de saisir immédiatement les spécificités du marché ébroïcien. Si Évreux ne compte que 410 copropriétés, soit 6,8 fois moins que Rouen (2785) et 6 fois moins que Le Havre (2481), elle se distingue par un profil totalement différent.

La taille moyenne des copropriétés révèle la première grande particularité ébroïcienne : Évreux affiche 56,4 lots par copropriété, contre seulement 37,2 lots pour Rouen et 37,4 lots pour Le Havre. Cette différence de 50% illustre une stratégie d'urbanisme radicalement différente : là où Rouen et Le Havre ont privilégié un tissu urbain diversifié de petites et moyennes copropriétés, Évreux s'est développée autour de grandes résidences.

La médiane confirme cette concentration : 27 lots pour Évreux, contre 16 lots pour Rouen et Le Havre. Autrement dit, la moitié des copropriétés ébroïciennes comptent plus de 27 lots, témoignant d'un parc nettement plus structuré autour de résidences de taille importante.

En termes de volume total de lots, Évreux totalise 23 123 lots, soit 4,5 fois moins que Rouen (103 466 lots) et 4 fois moins que Le Havre (92 702 lots). Ces chiffres situent Évreux comme une ville de taille intermédiaire dans le paysage normand de la copropriété, mais avec une identité propre marquée par la concentration.

410 copropriétés, mais quelle répartition par taille ?

L'analyse de la répartition des copropriétés ébroïciennes par taille révèle un marché dominé par les structures moyennes, mais avec une forte présence de grandes copropriétés :

• Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 186 unités, soit 45,4% du total
• Grandes copropriétés (51-200 lots) : 134 unités, soit 32,7%
• Petites copropriétés (1-10 lots) : 77 unités, soit 18,8%
• Très grandes copropriétés (+200 lots) : 13 unités, soit 3,2%

La caractéristique la plus frappante du marché ébroïcien réside dans cette forte proportion de grandes copropriétés (32,7%), plus de deux fois supérieure à celle de Rouen (14,9%) et du Havre (14,4%). Cette concentration illustre probablement le développement urbain d'Évreux dans les années 1960-1980, avec la construction de grands ensembles résidentiels en périphérie du centre historique.

Les 13 très grandes copropriétés de plus de 200 lots (dont la plus imposante atteint 771 lots - Le Mail, record absolu de la ville et l'une des plus grandes de Normandie) correspondent aux grands programmes immobiliers qui ont faonné la silhouette urbaine contemporaine d'Évreux.

Évreux vs Rouen vs Le Havre : qui domine par catégorie ?

En comparant la répartition par taille, Évreux se démarque nettement :

Petites copropriétés (1-10 lots) : Évreux affiche seulement 18,8%, contre 33,0% pour Rouen et 31,8% pour Le Havre. La préfecture de l'Eure a donc nettement moins développé les petites structures, témoignant d'un urbanisme plus planifié et moins fragmenté.

Copropriétés moyennes (11-50 lots) : Évreux (45,4%) se situe légèrement en retrait par rapport à Rouen (49,3%) et Le Havre (50,7%), confirmant que le marché ébroïcien privilégie les structures plus importantes.

Grandes copropriétés (51-200 lots) : Évreux domine largement avec 32,7%, contre seulement 14,9% pour Rouen et 14,4% pour Le Havre. C'est ici que réside la véritable spécificité ébroïcienne : un tiers du parc concentré sur des copropriétés de 51 à 200 lots.

Très grandes copropriétés (+200 lots) : Les trois villes présentent des proportions similaires (Évreux 3,2%, Rouen 2,8%, Le Havre 3,2%), témoignant que ces structures exceptionnelles restent rares partout, même dans une ville comme Évreux qui privilégie les grandes résidences.

La composition détaillée des lots ébroïciens

Le total de 23 123 lots ébroïciens se décompose de manière intéressante :

• Lots d'habitation : 10 039 lots, soit 43,4% du total
• Lots de stationnement : 6 174 places de parking, soit 26,7%
• Autres lots (caves, celliers, boxes) : 6 910 lots, soit 29,9%

Un chiffre retient particulièrement l'attention : le ratio parking/logement s'établit à 0,68. Autrement dit, on compte environ 7 places de parking pour 10 logements dans les copropriétés ébroïciennes. Ce ratio, supérieur à celui de Rouen (0,58), reflète un parc immobilier plus récent et périphérique, où la généralisation de l'automobile était déjà ancrée dans les normes de construction.

Les copropriétés ébroïciennes comptent en moyenne 227 places de parking (contre 1148 à Rouen), avec des disparités importantes : les grandes résidences périphériques peuvent en proposer plusieurs centaines, tandis que les petites copropriétés du centre-ville en ont parfois très peu.

Un marché de syndics très concentré

Sur le plan de la gestion syndicale, Évreux présente une caractéristique frappante : 22 syndics professionnels actifs se partagent la gestion de 230 copropriétés (soit 56,1% du marché connu).

Cela représente une moyenne de 10,5 copropriétés par syndic, un chiffre nettement inférieur à celui de Rouen (43,2 copropriétés par syndic). Cette différence témoigne d'un marché ébroïcien plus éclaté, où les syndics professionnels se partagent un gâteau plus petit, même si quelques acteurs dominants émergent.

La répartition par mode de gestion se décompose ainsi :

• Syndics professionnels : 230 copropriétés (56,1%)
• Statut inconnu : 170 copropriétés (41,5%)
• Syndics bénévoles : 10 copropriétés (2,4%)

Le ratio gestion professionnelle/bénévole atteint 23:1, soit environ 23 copropriétés gérées par un professionnel pour 1 en autogestion. Ce ratio, légèrement supérieur à celui de Rouen (20,5:1), illustre une professionnalisation encore plus marquée du marché ébroïcien, probablement liée à la taille moyenne élevée des copropriétés qui rend l'autogestion plus difficile.

La "zone grise" de 41,5% (170 copropriétés au statut inconnu) reste très importante, nettement supérieure à celle de Rouen (25,1%). Elle concerne probablement des petites copropriétés ou des immatriculations récentes dont le mode de gestion n'a pas encore été déclaré.

La concentration du marché : un indice éloquent

Avec un indice de Herfindahl de 2374, le marché ébroïcien présente une concentration très forte. Cet indice, bien supérieur à celui de Rouen (1392), suggère que quelques grands syndics dominent largement le marché, avec une concurrence plus limitée.

En pratique, cela signifie probablement que 2 à 5 grands syndics se partagent la majorité du marché, tandis que 15 à 20 acteurs plus modestes se disputent les copropriétés restantes. Cette concentration reflète également la présence de grandes copropriétés qui favorisent naturellement l'installation d'acteurs structurés capables de gérer ces ensembles complexes.

Les structures complexes : copropriétés à ASL et monopropriétés

Évreux compte 2 copropriétés associées à une ASL (Association Syndicale Libre), soit 0,5% du parc total. Ces structures complexes, où plusieurs copropriétés partagent des équipements communs (voiries, espaces verts, éclairage), nécessitent une gestion coordonnée entre le syndic de copropriété et l'ASL.

Parallèlement, 1 copropriété (0,2%) est en situation de monopropriété, c'est-à-dire qu'un seul propriétaire détient l'ensemble des lots. Ce statut particulier, souvent temporaire (entre la construction et la vente des lots), représente une infime portion du marché.

Enfin, 1 copropriété (0,2%) est classée comme copropriété complexe sans autre précision, probablement en raison de particularités juridiques ou organisationnelles spécifiques.

Un marché en croissance modérée

L'évolution entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025 montre une croissance modérée du marché ébroïcien :

• 2024-Q3 : 399 copropriétés, 22 796 lots, 57,1 lots en moyenne
• 2025-Q3 : 410 copropriétés, 23 123 lots, 56,4 lots en moyenne

En un an, Évreux a enregistré +11 copropriétés nouvelles (soit +2,8%) et +327 lots supplémentaires (soit +1,4%). Cette croissance, plus mesurée que celle de Rouen (+3,2%), reflète un marché immobilier collectif plus stable, avec moins de nouvelles constructions mais une dynamique positive.

La légère baisse de la taille moyenne (de 57,1 à 56,4 lots) suggère que les nouvelles copropriétés sont légèrement plus petites que la moyenne existante, reflétant peut-être une tendance à la diversification du parc avec des programmes immobiliers de taille plus modeste.

Évreux dans le paysage national et régional

Pour situer Évreux dans son contexte plus large, voici quelques points de comparaison :

Au niveau national : la France compte 619 382 copropriétés pour une moyenne de 44,1 lots et une médiane de 18 lots. Avec ses 56,4 lots en moyenne, Évreux se situe nettement au-dessus de la moyenne nationale, se rapprochant plutôt des grandes métropoles. Sa médiane de 27 lots est également supérieure à la norme nationale (18 lots), confirmant son profil de ville aux grandes copropriétés.

Au niveau départemental : l'Eure totalise 1600 copropriétés pour une moyenne de 38,2 lots. Avec ses 410 copropriétés, Évreux représente donc 25,6% du parc départemental, confirmant son statut de capitale de la copropriété dans l'Eure. Sa taille moyenne de 56,4 lots, nettement supérieure à la moyenne départementale (38,2), illustre la concentration du parc ébroïcien sur de grandes structures.

Quelle est donc la copropriété ébroïcienne "type" ?

En croisant l'ensemble de ces données, on peut esquisser le portrait-robot de la copropriété ébroïcienne moyenne :

• 27 lots (médiane, plus représentative que la moyenne de 56,4 lots tirée vers le haut par les très grandes résidences)
• Taille moyenne (11-50 lots) ou grande (51-200 lots), les deux catégories dominant avec 78,1% du parc
• Gérée par un syndic professionnel (environ 1 chance sur 2 dans les données connues), reflétant une professionnalisation marquée mais moins systématique qu'à Rouen
• Comprenant environ 13 logements, quelques places de parking (ratio 0,68) et des annexes (caves, garages)
• Construite probablement entre 1960 et 1980, correspondant à la période d'expansion urbaine d'Évreux

Bien entendu, cette copropriété "type" n'existe pas réellement : derrière ces statistiques se cachent des réalités très diverses, du petit immeuble de 2 lots en centre-ville historique à la gigantesque résidence du Mail avec ses 771 lots, de l'immeuble ancien à la construction contemporaine.

Les enjeux du marché ébroïcien pour les années à venir

Ce panorama statistique soulève trois défis spécifiques pour Évreux :

Dynamiser la concurrence dans un marché très concentré : avec 22 syndics professionnels se partageant un marché de 230 copropriétés et un indice de Herfindahl de 2374, Évreux doit impérativement favoriser l'arrivée de nouveaux acteurs. L'arrivée de syndics innovants, notamment digitaux comme Beamô, pourrait dynamiser un marché dominé par quelques acteurs historiques.

Gérer les grandes résidences vieillissantes : avec 32,7% du parc concentré sur des copropriétés de 51 à 200 lots, souvent construites il y a 40-50 ans, Évreux fait face à un enjeu majeur de rénovation. Ces grandes structures nécessitent des travaux d'ampleur (isolation, chauffage, ascenseurs) qui nécessitent une ingénierie financière et technique sophistiquée.

Clarifier la "zone grise" de 41,5% : avec 170 copropriétés au statut de gestion inconnu, Évreux présente une opacité importante qui complexifie la compréhension du marché. Un effort de clarification et de mise à jour des données ANAH serait bénéfique pour tous les acteurs.

Beamô, syndic normand de proximité

Basé en Normandie depuis septembre 2025, Beamô propose une gestion de copropriété qui combine les avantages du digital. Le tout en vulgarisation et en facilitant l'accès à la copropriété pour tous. Le but est simple, briser l'opacité régnant autour du monde de la copropriété.

Que votre copropriété compte 2 lots ou 771, qu'elle soit située dans le centre historique d'Évreux ou dans une grande résidence périphérique, Beamô s'adapte aux spécificités de votre résidence. Parce qu'une copropriété ébroïcienne mérite un syndic qui connaît son territoire.

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Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.

Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation régulière.