Les syndics et copropriétés de Gaillon : petite ville, grandes résidences

Avec ses 31 copropriétés totalisant 2277 lots, Gaillon ne fait certes pas partie des géants normands de la copropriété. Mais ne vous y trompez pas : derrière ces chiffres modestes se cache une particularité étonnante. Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, cette commune euroise affiche une taille moyenne de 73,5 lots par copropriété, dépassant même Évreux (56,4 lots) et rivalisant avec les plus grandes villes normandes.

Entre une très grande résidence de 549 lots qui défie la concurrence régionale, un marché de syndics ultra-concentré, et un parc orienté massivement vers les grandes structures, Gaillon présente le profil atypique d'une petite ville qui pense grand.

Gaillon face aux Andelys et Louviers : David parmi les Goliaths

Situer Gaillon dans son environnement proche permet de saisir toute la singularité du marché gaillonnais. Avec 31 copropriétés, Gaillon se positionne loin derrière Les Andelys (42 copropriétés) et surtout Louviers (109 copropriétés). Pourtant, c'est sur le terrain de la taille que Gaillon frappe fort.

La taille moyenne raconte une histoire fascinante : Gaillon affiche 73,5 lots par copropriété, soit 2,6 fois plus que Les Andelys (28,7 lots) et 2,3 fois plus que Louviers (32,5 lots). Cette différence colossale illustre une philosophie urbaine radicalement différente : là où Les Andelys a privilégié un tissu de petites structures et Louviers un équilibre entre petites et moyennes copropriétés, Gaillon a misé sur la concentration.

La médiane confirme cette orientation : 39 lots pour Gaillon, contre seulement 9,5 lots pour Les Andelys et 16 lots pour Louviers. Autrement dit, la moitié des copropriétés gaillonnaises comptent plus de 39 lots, un chiffre qui les place d'emblée dans la catégorie des structures moyennes à grandes.

En termes de volume total de lots, Gaillon totalise 2277 lots, soit 1,9 fois plus que Les Andelys (1207 lots) mais 1,6 fois moins que Louviers (3538 lots). Ces chiffres positionnent Gaillon comme une ville moyenne en nombre de copropriétés, mais avec une densité par résidence qui la rapproche davantage du profil d'Évreux que de ses voisines immédiates.

31 copropriétés, mais une répartition qui en dit long

L'analyse de la répartition des copropriétés gaillonnaises par taille révèle un marché structuré de manière très particulière :

• Grandes copropriétés (51-200 lots) : 13 unités, soit 41,9% du total
• Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 9 unités, soit 29,0%
• Petites copropriétés (1-10 lots) : 8 unités, soit 25,8%
• Très grandes copropriétés (+200 lots) : 1 unité, soit 3,2%

La caractéristique la plus frappante du marché gaillonnais réside dans cette domination écrasante des grandes copropriétés (41,9%), une proportion qui dépasse même celle d'Évreux (32,7%). Quatre copropriétés sur dix à Gaillon comptent entre 51 et 200 lots, témoignant d'un urbanisme concentré sur de vastes ensembles résidentiels.

La cerise sur le gâteau ? Cette très grande copropriété de 549 lots qui, à elle seule, représente près d'un quart du parc total gaillonnais (24,1%). Cette résidence hors-norme, qui rivalise avec les plus grandes structures d'Évreux ou de Vernon, tire la taille moyenne vers des sommets et symbolise à elle seule la spécificité gaillonnaise : peu de copropriétés, mais quand on construit, on voit grand.

Gaillon vs Les Andelys vs Louviers : qui domine par catégorie ?

En comparant la répartition par taille, Gaillon affirme sa singularité :

Petites copropriétés (1-10 lots) : Gaillon affiche seulement 25,8%, contre 52,4% pour Les Andelys et 32,1% pour Louviers. La ville a clairement délaissé les petites structures au profit d'ensembles plus imposants.

Copropriétés moyennes (11-50 lots) : Gaillon (29,0%) se situe nettement en retrait par rapport aux Andelys (31,0%) et surtout Louviers (45,9%). Le marché gaillonnais saute directement de la petite à la grande copropriété, en faisant l'impasse sur cette catégorie intermédiaire.

Grandes copropriétés (51-200 lots) : Gaillon explose les compteurs avec 41,9%, contre seulement 16,7% pour Les Andelys et 22,0% pour Louviers. C'est ici que se joue la véritable identité gaillonnaise : près de la moitié du parc concentré sur de grandes résidences.

Très grandes copropriétés (+200 lots) : Avec sa résidence de 549 lots, Gaillon rejoint le club très fermé des villes possédant de telles structures. Les Andelys n'en a aucune, tandis que Louviers n'affiche aucune donnée sur cette catégorie. Gaillon peut légitimement être fière de sa "championne" locale.

La composition détaillée des lots gaillonnais

Le total de 2277 lots gaillonnais se décompose de manière révélatrice :

• Lots principaux (habitation, commerce, bureau) : 989 lots, soit 43,4% du total
• Lots de stationnement : 959 places de parking, soit 42,1%
• Autres lots (caves, celliers, boxes) : 329 lots, soit 14,5%

Un chiffre retient particulièrement l'attention : le ratio parking/logement s'établit à 1,09. Autrement dit, on compte plus d'une place de parking par logement dans les copropriétés gaillonnaises, un ratio exceptionnel qui dépasse largement Évreux (0,68) et témoigne d'un parc immobilier très récent, pensé pour l'ère de l'automobile généralisée.

Ce ratio de 1,09 signifie qu'il y a 959 places de parking pour environ 880 logements estimés, reflétant des normes de construction modernes où chaque logement dispose au minimum d'une place, avec souvent des places supplémentaires pour les visiteurs ou les résidents multi-motorisés.

Un marché de syndics ultra-concentré

Sur le plan de la gestion syndicale, Gaillon présente des caractéristiques pour le moins surprenantes : 7 syndics professionnels actifs se partagent la gestion de 17 copropriétés (soit 54,8% du marché connu).

Cela représente une moyenne de 2,4 copropriétés par syndic, un chiffre très faible qui témoigne d'un marché éclaté où aucun acteur ne domine vraiment - ou plutôt, où plusieurs petits acteurs se partagent un gâteau modeste. Cette moyenne est bien inférieure à celle d'Évreux (10,5 copropriétés par syndic) et révèle un marché encore peu structuré.

La répartition par mode de gestion se décompose ainsi :

• Syndics professionnels : 17 copropriétés (54,8%)
• Statut inconnu : 13 copropriétés (41,9%)
• Syndics bénévoles : 1 copropriété (3,2%)

Le ratio gestion professionnelle/bénévole atteint 17:1, soit environ 17 copropriétés gérées par un professionnel pour 1 en autogestion. Ce ratio, inférieur à celui d'Évreux (23:1) mais tout de même élevé, illustre une professionnalisation marquée du marché, probablement liée à la taille importante des copropriétés qui rend l'autogestion complexe.

La "zone grise" de 41,9% (13 copropriétés au statut inconnu) reste très importante, similaire à celle d'Évreux (41,5%). Elle concerne probablement des petites copropriétés ou des immatriculations récentes dont le mode de gestion n'a pas encore été renseigné.

La concentration du marché : un record régional ?

Avec un indice de Herfindahl de 2549, le marché gaillonnais présente une concentration exceptionnellement forte, dépassant même celle d'Évreux (2374). Cet indice, parmi les plus élevés observés en Normandie, suggère qu'un ou deux syndics dominent très largement le marché local.

En pratique, cela signifie probablement qu'1 à 2 grands syndics se partagent la majorité du marché (notamment la très grande copropriété de 549 lots), tandis que 5 à 6 acteurs plus modestes se disputent les copropriétés restantes. Cette ultra-concentration reflète également le fait qu'avec seulement 31 copropriétés, le marché gaillonnais ne peut tout simplement pas accueillir une grande diversité d'acteurs.

Pas de structures complexes à Gaillon

À la différence d'Évreux ou de villes plus importantes, Gaillon ne compte aucune copropriété associée à une ASL (Association Syndicale Libre), aucune monopropriété, et aucune structure complexe identifiée. Cette simplicité organisationnelle reflète probablement un parc immobilier plus récent et moins fragmenté, où chaque copropriété forme une entité juridique autonome sans imbrication particulière.

Un marché en croissance modeste

L'évolution entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025 montre une croissance modeste du marché gaillonnais :

• 2024-Q3 : 29 copropriétés, 2169 lots, 74,8 lots en moyenne
• 2025-Q3 : 31 copropriétés, 2277 lots, 73,5 lots en moyenne

En un an, Gaillon a enregistré +2 copropriétés nouvelles (soit +6,9%) et +108 lots supplémentaires (soit +5,0%). Cette croissance, proportionnellement plus élevée que celle d'Évreux (+2,8%), reflète une dynamique immobilière positive, probablement portée par la proximité avec Vernon et l'attractivité résidentielle de la commune.

La légère baisse de la taille moyenne (de 74,8 à 73,5 lots) suggère que les nouvelles copropriétés sont légèrement plus petites que la moyenne existante, marquant peut-être un début de diversification du parc avec des programmes immobiliers de taille plus modeste.

Gaillon dans le paysage départemental et national

Pour situer Gaillon dans son contexte plus large, voici quelques points de comparaison :

Au niveau national : la France compte 619 382 copropriétés pour une moyenne de 44,1 lots et une médiane de 18 lots. Avec ses 73,5 lots en moyenne, Gaillon se situe très nettement au-dessus de la moyenne nationale (+66%), affichant un profil de grande ville alors qu'elle ne compte que 31 copropriétés. Sa médiane de 39 lots est plus du double de la norme nationale (18 lots), confirmant son orientation vers les grandes structures.

Au niveau départemental : l'Eure totalise 1600 copropriétés pour une moyenne de 38,2 lots. Avec ses 31 copropriétés, Gaillon représente seulement 1,9% du parc départemental, mais sa taille moyenne de 73,5 lots, presque deux fois supérieure à la moyenne de l'Eure (38,2), illustre la concentration exceptionnelle du parc gaillonnais.

Quelle est donc la copropriété gaillonnaise "type" ?

En croisant l'ensemble de ces données, on peut esquisser le portrait-robot de la copropriété gaillonnaise moyenne :

• 39 lots (médiane, plus représentative que la moyenne de 73,5 lots tirée vers le haut par la résidence de 549 lots)
• Grande (51-200 lots) dans 4 cas sur 10, ou moyenne (11-50 lots) dans 3 cas sur 10
• Gérée par un syndic professionnel (environ 1 chance sur 2 dans les données connues)
• Comprenant une vingtaine de logements, avec au moins une place de parking par logement (ratio 1,09)
• Construite probablement après 1990, correspondant à la période d'expansion résidentielle de Gaillon

Bien entendu, cette copropriété "type" n'existe pas réellement : derrière ces statistiques se cachent des réalités très diverses, du petit immeuble de 3 lots à l'imposante résidence de 549 lots qui domine le paysage gaillonnais.

Les enjeux du marché gaillonnais pour les années à venir

Ce panorama statistique soulève trois défis spécifiques pour Gaillon :

Diversifier un marché ultra-concentré : avec 7 syndics professionnels pour 17 copropriétés et un indice de Herfindahl de 2549 (record régional), Gaillon présente un marché verrouillé par quelques acteurs dominants. L'arrivée de nouveaux syndics, notamment innovants comme Beamô, pourrait bénéficier aux copropriétaires en dynamisant la concurrence.

Gérer la très grande résidence : avec une copropriété de 549 lots qui représente à elle seule près d'un quart du parc total, Gaillon fait face à un enjeu de gestion spécifique. Cette structure nécessite une expertise pointue et une organisation rigoureuse que seuls des syndics expérimentés peuvent apporter.

Clarifier la "zone grise" de 41,9% : avec 13 copropriétés au statut de gestion inconnu, Gaillon présente une opacité importante. Un effort de mise à jour des données ANAH permettrait d'avoir une vision plus précise du marché local.

Beamô, syndic normand de proximité

Basé en Normandie depuis septembre 2025, Beamô propose une gestion de copropriété qui combine les avantages du digital. Le tout en vulgarisation et en facilitant l'accès à la copropriété pour tous. Le but est simple, briser l'opacité régnant autour du monde de la copropriété.

Que votre copropriété compte 3 lots ou 549, qu'elle soit située en centre-ville de Gaillon ou en périphérie, Beamô s'adapte aux spécificités de votre résidence. Parce qu'une copropriété gaillonnaise mérite un syndic qui connaît son territoire et comprend ses enjeux locaux.

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Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.

Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation régulière.