Les syndics et copropriétés de Louviers : l'équilibre parfait

Avec ses 109 copropriétés totalisant 3538 lots, Louviers se positionne comme une ville intermédiaire dynamique sur le marché immobilier collectif de l'Eure. Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, cette commune euroise affiche une taille moyenne de 32,5 lots par copropriété et une médiane de 16 lots, alignée exactement sur celle du département.

Entre une domination remarquable des copropriétés moyennes (45,9%), un marché de syndics ultra-concentré affichant l'indice de Herfindahl record de 4206, et un profil équilibré qui la distingue de ses voisines, Louviers présente le portrait d'une ville qui a trouvé son juste milieu.

Louviers face à Vernon et Gaillon : la voie du milieu

Situer Louviers dans son environnement proche permet de saisir immédiatement la spécificité du marché lovérien. Avec 109 copropriétés, Louviers se positionne nettement devant Gaillon (31 copropriétés) et Les Andelys (42 copropriétés), mais reste loin derrière Vernon qui domine avec 237 copropriétés. C'est une ville de taille intermédiaire qui affiche un profil équilibré.

La taille moyenne raconte une histoire intéressante : Louviers affiche 32,5 lots par copropriété, soit 2,3 fois moins que Gaillon (73,5 lots) mais 1,1 fois plus que Les Andelys (28,7 lots) et 1,3 fois moins que Vernon (42,2 lots). Cette position médiane illustre une philosophie urbaine équilibrée : ni les micro-structures des Andelys, ni les grands ensembles de Gaillon, mais un mix harmonieux.

La médiane confirme cet équilibre : 16 lots pour Louviers, exactement la même que celle de l'Eure (16 lots). Cette convergence parfaite avec la moyenne départementale fait de Louviers la ville-étalon du département, celle qui représente le mieux le profil type d'une copropriété euroise. À titre de comparaison, Les Andelys affiche 9,5 lots de médiane et Gaillon 39 lots.

En termes de volume total de lots, Louviers totalise 3538 lots, soit 1,6 fois plus que Gaillon (2277 lots), 2,9 fois plus que Les Andelys (1207 lots), mais 2,8 fois moins que Vernon (9998 lots). Ces chiffres positionnent Louviers comme une ville moyenne en nombre de copropriétés, avec une densité par résidence qui reflète un développement urbain maîtrisé.

109 copropriétés : le règne des moyennes structures

L'analyse de la répartition des copropriétés lovériennes par taille révèle un marché structuré de manière unique dans l'Eure :

• Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 50 unités, soit 45,9% du total
• Petites copropriétés (1-10 lots) : 35 unités, soit 32,1%
• Grandes copropriétés (51-200 lots) : 24 unités, soit 22,0%
• Très grandes copropriétés (+200 lots) : 0 unité

La caractéristique la plus frappante du marché lovérien réside dans cette domination écrasante des copropriétés moyennes (45,9%). Près d'une copropriété sur deux à Louviers compte entre 11 et 50 lots, témoignant d'un tissu urbain parfaitement équilibré entre petits immeubles et ensembles résidentiels de taille intermédiaire.

Cette proportion de 45,9% de copropriétés moyennes est unique dans l'Eure : ni Vernon (38,4%), ni Gaillon (29,0%), ni Les Andelys (31,0%) n'atteignent ce niveau. Louviers a clairement misé sur la taille intermédiaire, celle qui combine les avantages du petit collectif (proximité, convivialité) et ceux des ensembles plus structurés (mutualisation des charges, professionnalisation possible).

Louviers vs Gaillon vs Vernon : qui domine par catégorie ?

En comparant la répartition par taille, Louviers affirme son profil équilibré :

Petites copropriétés (1-10 lots) : Louviers affiche 32,1%, se positionnant entre Gaillon (25,8%) et Vernon (38,8%), loin derrière Les Andelys qui domine cette catégorie avec 52,4%. Louviers maintient une présence significative de petites structures sans en faire sa spécialité.

Copropriétés moyennes (11-50 lots) : C'est ici que Louviers explose les compteurs avec 45,9%, dépassant largement Vernon (38,4%), Les Andelys (31,0%) et Gaillon (29,0%). Cette domination des moyennes structures fait de Louviers un cas unique dans le département, une ville qui a trouvé son équilibre optimal.

Grandes copropriétés (51-200 lots) : Louviers affiche 22,0%, se positionnant entre Vernon (19,8%) et Les Andelys (16,7%), mais bien en deçà de Gaillon qui domine cette catégorie avec 41,9%. La ville maintient une proportion raisonnable de grandes structures sans basculer dans le tout-résidentiel.

Très grandes copropriétés (+200 lots) : Louviers ne compte aucune résidence de cette taille. La plus grande copropriété lovérienne plafonne à 165 lots, confirmant l'orientation vers des structures maîtrisées et à taille humaine, loin des mégastructures que l'on trouve à Vernon ou Gaillon.

La composition détaillée des lots lovériens

Le total de 3538 lots lovériens se décompose de manière révélatrice :

• Lots principaux (habitation, commerce, bureau) : 1594 lots, soit 45,0% du total
• Lots de stationnement : 1158 places de parking, soit 32,7%
• Autres lots (caves, celliers, boxes) : 786 lots, soit 22,2%

Un chiffre retient particulièrement l'attention : le ratio parking/logement s'établit à 0,77. Autrement dit, on compte plus de 3 places de parking pour 4 logements dans les copropriétés lovériennes, un ratio honorable qui se situe entre celui des Andelys (0,49) et celui de Gaillon (1,09).

Ce ratio de 0,77 signifie qu'il y a 1158 places de parking pour environ 1507 logements estimés, reflétant un parc immobilier relativement récent où le stationnement a été intégré dans la conception des résidences, sans atteindre le niveau d'équipement des constructions les plus modernes de Gaillon.

Un marché de syndics ultra-concentré

Sur le plan de la gestion syndicale, Louviers présente des caractéristiques remarquables : 8 syndics professionnels actifs se partagent la gestion de 49 copropriétés (soit 45,0% du marché connu).

Cela représente une moyenne de 6,1 copropriétés par syndic, un chiffre modéré qui se situe entre celui des Andelys (2,8) et celui de Gaillon (2,4). Cette moyenne, bien inférieure à celle d'Évreux (10,5 copropriétés par syndic), révèle un marché où plusieurs acteurs se partagent des portefeuilles de taille modeste.

La répartition par mode de gestion se décompose ainsi :

• Syndics professionnels : 49 copropriétés (45,0%)
• Statut inconnu : 53 copropriétés (48,6%)
• Syndics bénévoles : 7 copropriétés (6,4%)

Le ratio gestion professionnelle/bénévole atteint 7:1, soit environ 7 copropriétés gérées par un professionnel pour 1 en autogestion. Ce ratio, similaire à celui des Andelys (8,5:1) mais inférieur à celui de Gaillon (17:1), illustre une professionnalisation modérée du marché, cohérente avec la prédominance des copropriétés moyennes qui peuvent parfois fonctionner en autogestion.

La "zone grise" de 48,6% (53 copropriétés au statut inconnu) reste très importante, similaire à celle des Andelys (54,8%) et de Gaillon (41,9%). Près d'une copropriété sur deux à Louviers présente un statut de gestion non renseigné, ce qui complique l'évaluation précise du marché local.

La concentration du marché : un record absolu

Avec un indice de Herfindahl de 4206, le marché lovérien présente la concentration la plus forte de toute la région, dépassant même Les Andelys (3866), Gaillon (2549) et Évreux (2374). Cet indice record suggère qu'un seul syndic domine très largement le marché local, avec une position quasi-monopolistique.

En pratique, cela signifie probablement qu'1 acteur majeur contrôle la majorité absolue du marché lovérien (probablement plus de 50% des copropriétés professionnelles), tandis que 7 acteurs plus modestes se disputent les miettes. Cette ultra-concentration record pose question : elle limite fortement le choix des copropriétaires et freine la dynamique concurrentielle qui pourrait bénéficier au marché local.

Quelques structures complexes à Louviers

À la différence des Andelys et de Gaillon, Louviers compte 2 copropriétés associées à des ASL (Associations Syndicales Libres), soit 1,8% du parc total. Ces structures juridiques complexes, qui associent plusieurs copropriétés autour d'équipements communs (voirie, espaces verts, réseaux), témoignent d'un urbanisme plus sophistiqué avec des ensembles résidentiels intégrés.

Ces 2 copropriétés en ASL représentent un enjeu de gestion spécifique, nécessitant une expertise pointue pour coordonner les deux niveaux de gouvernance (copropriété et ASL).

Un marché en croissance modeste

L'évolution entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025 montre une croissance modeste du marché lovérien :

• 2024-Q3 : 106 copropriétés, 32,5 lots en moyenne, 3447 lots
• 2025-Q3 : 109 copropriétés, 32,5 lots en moyenne, 3538 lots

En un an, Louviers a enregistré +3 copropriétés nouvelles (soit +2,8%) et +91 lots supplémentaires (soit +2,6%). Cette croissance, proportionnellement similaire à celle d'Évreux (+2,8%), reflète une dynamique immobilière stable, portée par l'attractivité résidentielle de la ville.

La stabilité parfaite de la taille moyenne (32,5 lots en 2024 comme en 2025) suggère que les nouvelles copropriétés respectent le modèle lovérien : des structures moyennes qui s'intègrent harmonieusement dans le tissu existant.

Louviers dans le paysage départemental et national

Pour situer Louviers dans son contexte plus large, voici quelques points de comparaison :

Au niveau national : la France compte 619 382 copropriétés pour une moyenne de 44,1 lots et une médiane de 18 lots. Avec ses 32,5 lots en moyenne, Louviers se situe en dessous de la moyenne nationale (-26%), affichant un profil de ville moyenne avec des copropriétés de taille raisonnable. Sa médiane de 16 lots est légèrement inférieure à la norme nationale (18 lots), confirmant son positionnement équilibré.

Au niveau départemental : l'Eure totalise 1600 copropriétés pour une moyenne de 38,2 lots et une médiane de 16 lots. Avec ses 109 copropriétés, Louviers représente 6,8% du parc départemental, et sa médiane de 16 lots, exactement alignée sur celle de l'Eure, fait de Louviers la ville-référence du département, celle qui incarne le mieux le profil moyen d'une copropriété euroise.

Quelle est donc la copropriété lovérienne "type" ?

En croisant l'ensemble de ces données, on peut esquisser le portrait-robot de la copropriété lovérienne moyenne :

• 16 lots (médiane, parfaitement représentative du profil lovérien et eurois)
• Moyenne (11-50 lots) dans près d'1 cas sur 2, ou petite (1-10 lots) dans 1 cas sur 3
• Statut de gestion inconnu (environ 1 chance sur 2), ou gérée par un syndic professionnel (4,5 chances sur 10)
• Comprenant environ 14 logements, avec 3 places de parking pour 4 logements (ratio 0,77)
• Construite probablement entre 1970 et 2000, correspondant à la période d'expansion de Louviers

Bien entendu, cette copropriété "type" n'existe pas réellement : derrière ces statistiques se cachent des réalités très diverses, du petit immeuble de 2 lots à la résidence de 165 lots qui domine le paysage lovérien.

Les enjeux du marché lovérien pour les années à venir

Ce panorama statistique soulève trois défis spécifiques pour Louviers :

Briser le monopole du marché : avec un indice de Herfindahl de 4206 (record absolu régional), Louviers présente le marché le plus verrouillé de Normandie. Cette situation de quasi-monopole prive les copropriétaires de choix et limite l'innovation. L'arrivée de nouveaux syndics, notamment innovants comme Beamô, pourrait bénéficier aux copropriétaires en dynamisant la concurrence et en apportant de nouvelles approches de gestion.

Clarifier la zone grise de 48,6% : avec 53 copropriétés au statut de gestion inconnu, Louviers présente une opacité importante. Un effort de mise à jour des données ANAH permettrait d'avoir une vision plus précise du marché local et d'identifier les copropriétés potentiellement en difficulté.

Capitaliser sur l'équilibre existant : avec 45,9% de copropriétés moyennes et une médiane parfaitement alignée sur celle de l'Eure, Louviers a trouvé son juste milieu. L'enjeu est de préserver cet équilibre dans les futurs développements immobiliers, en évitant la tentation des mégastructures tout en maintenant une offre diversifiée.

Beamô, syndic normand de proximité

Basé en Normandie depuis septembre 2025, Beamô propose une gestion de copropriété qui combine les avantages du digital. Le tout en vulgarisation et en facilitant l'accès à la copropriété pour tous. Le but est simple, briser l'opacité régnant autour du monde de la copropriété.

Que votre copropriété compte 2 lots ou 165, qu'elle soit une petite structure de centre-ville ou une résidence moyenne en périphérie, Beamô s'adapte aux spécificités de votre résidence. Parce qu'une copropriété lovérienne mérite un syndic qui connaît son territoire et propose une véritable alternative au marché ultra-concentré actuel.

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Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.

Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation régulière.