Les syndics et copropriétés de la ville de Rouen : panorama d'un marché en pleine mutation
Avec ses 2785 copropriétés totalisant plus de 103 000 lots, Rouen s'impose comme la plus grande ville de copropriétés en Normandie, devant Le Havre (2481 copropriétés) et loin devant Évreux (410 copropriétés). Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, la préfecture de Seine-Maritime affiche des caractéristiques qui la distinguent à la fois par son volume et sa structure de marché.
Entre parc immobilier mature nécessitant des rénovations importantes, marché des syndics fortement concentré, et croissance continue du nombre de copropriétés, Rouen présente un marché à la fois dominé par quelques acteurs et en pleine transformation.
Rouen face au Havre et Évreux : le trio normand
Commencer par comparer Rouen à ses deux principales concurrentes normandes permet de saisir immédiatement la stature du marché rouennais. Si Rouen domine en volume avec 2785 copropriétés, Le Havre suit de près avec 2481, tandis qu'Évreux reste nettement en retrait avec 410.
La taille moyenne des copropriétés révèle un premier constat intéressant : Rouen affiche 37,2 lots par copropriété, très proche des 37,4 lots du Havre. Ces deux villes portuaires et industrielles partagent donc un profil similaire de copropriétés de taille intermédiaire. À l'inverse, Évreux se distingue avec 56,4 lots en moyenne, reflétant une concentration plus forte autour de grandes résidences.
La médiane confirme cette proximité entre Rouen et Le Havre : 16 lots pour les deux villes, contre 27 lots pour Évreux. Cet écart signifie que la moitié des copropriétés rouennaises et havraises comptent moins de 16 lots, témoignant d'un parc équilibré entre petites et moyennes structures.
En termes de volume total de lots, Rouen prend clairement l'avantage avec 103 466 lots, soit 10 000 de plus que Le Havre (92 702) et quatre fois plus qu'Évreux (23 123). Cette différence illustre le rôle de capitale régionale de Rouen dans le marché immobilier collectif normand.
2785 copropriétés, mais quelle répartition par taille ?
L'analyse de la répartition des copropriétés rouennaises par taille révèle un marché dominé par les structures moyennes :
- Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 1373 unités, soit 49,3% du total
- Petites copropriétés (1-10 lots) : 919 unités, soit 33,0%
- Grandes copropriétés (51-200 lots) : 416 unités, soit 14,9%
- Très grandes copropriétés (+200 lots) : 77 unités, soit 2,8%
La domination des copropriétés moyennes (près de la moitié du marché) illustre la structure urbaine rouennaise : des immeubles de taille raisonnable, ni trop petits pour échapper à la professionnalisation, ni trop grands pour poser des problèmes de gestion complexes.
Les 77 très grandes copropriétés de plus de 200 lots (dont la plus imposante atteint 964 lots, record absolu de la ville) correspondent probablement aux grands ensembles construits dans les années 1960-1970, période d'expansion urbaine intensive de Rouen.
Rouen vs Le Havre vs Évreux : qui domine par catégorie ?
En comparant la répartition par taille, des différences stratégiques apparaissent :
Copropriétés moyennes (11-50 lots) : Rouen (49,3%) et Le Havre (50,7%) affichent des profils quasi identiques, tandis qu'Évreux reste légèrement en retrait (45,4%).
Petites copropriétés (1-10 lots) : Rouen (33,0%) et Le Havre (31,8%) conservent leur proximité, alors qu'Évreux se distingue avec seulement 18,8%. La préfecture de l'Eure a donc concentré son développement sur des structures plus importantes.
Grandes copropriétés (51-200 lots) : Évreux prend ici l'avantage avec 32,7%, contre 14,9% pour Rouen et 14,4% pour Le Havre. Cette concentration explique la taille moyenne plus élevée d'Évreux.
Très grandes copropriétés (+200 lots) : Les trois villes présentent des proportions similaires (2,8% pour Rouen, 3,2% pour Le Havre et Évreux), témoignant que les très grandes résidences restent exceptionnelles partout.
La composition détaillée des lots rouennais
Le total de 103 466 lots rouennais se décompose de manière intéressante :
- Lots d'habitation : 51 504 lots, soit 49,8% du total
- Lots de stationnement : 27 395 places de parking, soit 26,5%
- Autres lots (caves, celliers, boxes) : 24 567 lots, soit 23,7%
Un chiffre retient particulièrement l'attention : le ratio parking/logement s'établit à 0,58. Autrement dit, on compte environ 6 places de parking pour 10 logements dans les copropriétés rouennaises. Ce ratio relativement faible reflète un parc immobilier construit majoritairement avant la généralisation de l'automobile individuelle, avec des immeubles anciens du centre-ville souvent dépourvus de parking.
Les copropriétés rouennaises comptent en moyenne 1148 places de parking, avec des disparités importantes : certaines petites copropriétés n'en ont aucune, tandis que les très grandes résidences périphériques peuvent en proposer plusieurs centaines.
Un marché de syndics fortement concentré
Sur le plan de la gestion de la copropriété, Rouen présente une caractéristique frappante : 46 syndics professionnels actifs se partagent la gestion de 1989 copropriétés (soit 71,4% du marché connu).
Cela représente une moyenne de 43,2 copropriétés par syndic, ce qui témoigne d'un marché mature où quelques acteurs structurés dominent. Certains grands cabinets rouennais gèrent plusieurs centaines de copropriétés, tandis que d'autres professionnels plus modestes n'en suivent que quelques dizaines.
La répartition par mode de gestion se décompose ainsi :
- Syndics professionnels : 1989 copropriétés (71,4%)
- Syndics bénévoles : 97 copropriétés (3,5%)
- Statut inconnu : 699 copropriétés (25,1%)
Le ratio gestion professionnelle/bénévole atteint un impressionnant 20,5:1, soit environ 20 copropriétés gérées par un professionnel pour 1 en autogestion. Ce ratio, bien supérieur à la moyenne régionale, illustre la forte professionnalisation du marché rouennais. La complexité croissante de la réglementation et la taille des copropriétés rendent l'autogestion de moins en moins viable.
La "zone grise" de 25,1% (699 copropriétés au statut inconnu) reste notable, mais inférieure à celle observée dans des villes plus petites comme Vernon (53,2%). Elle concerne probablement des petites copropriétés de moins de 10 lots ou des immatriculations récentes.
La concentration du marché : un indice éloquent
Avec un indice de Herfindahl de 1392, le marché rouennais présente une concentration modérée. Cet indice, qui mesure la concentration d'un marché (de 0 pour une concurrence parfaite à 10 000 pour un monopole), suggère que quelques grands syndics dominent, mais que le marché reste ouvert à la concurrence.
En pratique, cela signifie probablement que 5 à 10 grands syndics se partagent la majorité du marché, tandis que 30 à 40 acteurs plus modestes se disputent les copropriétés restantes.
Les structures complexes : copropriétés à ASL et monopropriétés
Rouen compte 57 copropriétés associées à une ASL (Association Syndicale Libre), soit 2,0% du parc total. Ces structures complexes, où plusieurs copropriétés partagent des équipements communs (voiries, espaces verts, éclairage), nécessitent une gestion coordonnée entre le syndic de copropriété et l'ASL.
Parallèlement, 17 copropriétés (0,6%) sont en situation de monopropriété, c'est-à-dire qu'un seul propriétaire détient l'ensemble des lots. Ce statut particulier, souvent temporaire (entre la construction et la vente des lots), représente une infime portion du marché.
Enfin, 14 copropriétés (0,5%) sont classées comme copropriétés complexes sans autre précision, probablement en raison de particularités juridiques ou organisationnelles spécifiques.
Un marché en croissance continue
L'évolution entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025 montre une croissance soutenue du marché rouennais :
- 2024-Q3 : 2699 copropriétés, 101 456 lots, 37,6 lots en moyenne
- 2025-Q3 : 2785 copropriétés, 103 466 lots, 37,2 lots en moyenne
En un an, Rouen a enregistré +86 copropriétés nouvelles (soit +3,2%) et +2010 lots supplémentaires (soit +2,0%). Cette croissance provient principalement de nouvelles immatriculations (constructions neuves ou régularisations administratives) et confirme le dynamisme du marché immobilier collectif rouennais.
La légère baisse de la taille moyenne (de 37,6 à 37,2 lots) suggère que les nouvelles copropriétés sont légèrement plus petites que la moyenne existante, reflétant peut-être une tendance à la densification douce avec des programmes immobiliers de taille plus modérée.
Rouen dans le paysage national et régional
Pour situer Rouen dans son contexte plus large, voici quelques points de comparaison :
Au niveau national : la France compte 619 382 copropriétés pour une moyenne de 44,1 lots et une médiane de 18 lots. Avec ses 37,2 lots en moyenne, Rouen se situe en dessous de la moyenne nationale (qui est tirée vers le haut par les grandes métropoles type Paris, Lyon, Marseille), mais affiche une médiane de 16 lots proche de la norme nationale (18 lots).
Au niveau départemental : la Seine-Maritime totalise 8528 copropriétés pour une moyenne de 39,7 lots. Avec ses 2785 copropriétés, Rouen représente donc 32,7% du parc départemental, confirmant son statut de capitale de la copropriété en Seine-Maritime.
Quelle est donc la copropriété rouennaise "type" ?
En croisant l'ensemble de ces données, on peut esquisser le portrait-robot de la copropriété rouennaise moyenne :
- 16 lots (médiane, plus représentative que la moyenne de 37,2 lots tirée vers le haut par les grandes résidences)
- Taille moyenne (11-50 lots), catégorie dominante avec 49,3% du parc
- Gérée par un syndic professionnel (7 chances sur 10), reflétant la forte professionnalisation du marché
- Comprenant environ 8 logements, quelques places de parking (ratio 0,58) et des annexes (caves, garages)
- Construite probablement avant 1990, compte tenu de l'âge médian du parc immobilier rouennais
Bien entendu, cette copropriété "type" n'existe pas réellement : derrière ces statistiques se cachent des réalités très diverses, du petit immeuble de 2 lots en centre-ville historique à la gigantesque résidence de 964 lots en périphérie, de l'immeuble haussmannien à la construction contemporaine.
Les enjeux du marché rouennais pour les années à venir
Ce panorama statistique soulève trois défis spécifiques pour Rouen :
Maintenir la concurrence dans un marché concentré : avec 46 syndics professionnels se partageant un marché de 1989 copropriétés et un indice de Herfindahl de 1392, Rouen doit veiller à préserver la concurrence. L'arrivée de nouveaux acteurs innovants, notamment digitaux, pourrait dynamiser un marché parfois figé.
Gérer la croissance : avec +86 copropriétés par an en moyenne, le marché rouennais croît rapidement. Cette dynamique pose des questions d'accompagnement des nouvelles copropriétés, de formation des conseils syndicaux, et d'adaptation des services publics locaux.
Répondre au déficit de stationnement : avec un ratio de 0,58 place de parking par logement, Rouen fait face à un enjeu structurel. Les copropriétés anciennes, notamment en centre-ville, devront envisager des solutions créatives (mutualisation, parkings vélos, mobilité partagée) pour compenser ce déficit.
Beamô, syndic normand de proximité
Basé en Normandie depuis septembre 2025, Beamô propose une gestion de copropriété qui combine les avantages du digital. Le tout en vulgarisation et en facilitant l'accès à la copropriété pour tous. Le but est simple, briser l'opacité régnant autour du monde de la copropriété.
Que votre copropriété compte 2 lots ou 964, qu'elle soit située dans le centre historique de Rouen ou en périphérie, Beamô s'adapte aux spécificités de votre résidence. Parce qu'une copropriété rouennaise mérite un syndic qui connaît son territoire.
Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.
Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation régulière.
