Top 10 des plus grandes copropriétés de Normandie : classement 2025
⚠️ Avertissement : Les copropriétés mentionnées dans cet article sont des propriétés privées et ne sont pas destinées à être visitées. Cet article est à but informatif uniquement.
La Normandie compte plus de 19 000 copropriétés immatriculées au Registre National, mais une poignée d'entre elles se distingue par des dimensions hors normes. Véritables villes miniatures, ces ensembles immobiliers colossaux concentrent des milliers de lots et représentent des cas d'école en matière de gestion de copropriété.
Voici le classement officiel 2025 des 10 plus grandes copropriétés de la région, basé sur les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH.
🥇 1. RESIDENCE DE FRANCE - Le Havre (76) : 2 913 lots
Localisation : 12 rue Frederick Lemaître, 76600 Le Havre
Période de construction : 1961-1974
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 1 072 lots d'habitation
- 947 places de parking
- 1 089 lots principaux au total
La Résidence de France décroche la première place avec un chiffre vertigineux : 2 913 lots.
Construit durant les Trente Glorieuses (1961-1974), cet ensemble monumental témoigne de la reconstruction ambitieuse du Havre après la Seconde Guerre mondiale et de l'urbanisme de masse de cette époque. Avec plus de 1 000 logements, la Résidence de France abrite une population équivalente à celle d'un village entier.
Le ratio parking/logement s'établit à 0,88 place par logement, un chiffre correct pour l'époque mais qui peut aujourd'hui poser des difficultés de stationnement aux résidants. Gérée par un syndic professionnel (ce qui paraît indispensable au vu de la taille), cette copropriété constitue un cas d'étude fascinant en matière de gestion d'ensemble immobilier.
🥈 2. GRAND CAP - Villers-sur-Mer (14) : 1 292 lots
Localisation : 321 Rue des Martrois, 14640 Villers-sur-Mer
Période de construction : 1975-1993
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 680 lots d'habitation
- 612 places de parking
- 680 lots principaux au total
Le Grand Cap à Villers-sur-Mer se hisse en deuxième position avec 1 292 lots. Cette station balnéaire de la Côte Fleurie abrite donc l'une des plus grandes copropriétés normandes, construite entre 1975 et 1993, période d'expansion du tourisme balnéaire en Normandie.
Avec 680 logements et 612 places de parking, le ratio atteint 0,9 place par logement. Pour une résidence de bord de mer à vocation partiellement touristique, ce chiffre paraît adapté. Le Grand Cap bénéficie d'une gestion professionnelle, indispensable pour coordonner l'entretien d'un tel ensemble.
🥉 3. CAP CABOURG - Cabourg (14) : 1 175 lots
Localisation : Avenue Durand Morimbau, 14390 Cabourg
Période de construction : 1961-1974
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 427 lots d'habitation
- 413 places de parking
- 427 lots principaux au total
Cap Cabourg complète le podium avec 1 175 lots. Cette copropriété de la célèbre station balnéaire normande, construite dans les années 1960-1970, affiche un ratio parking/logement quasi parfait de 0,97 place par logement.
Avec 427 logements, Cap Cabourg représente un véritable quartier à lui seul dans cette commune de la Côte Fleurie. La gestion professionnelle permet d'assurer l'entretien et la coordination d'un ensemble de cette envergure, notamment dans le contexte d'une station touristique avec ses spécificités (saisonnalité, résidences secondaires).
4. OREE D'HASTINGS - Caen (14) : 1 064 lots
Localisation : 1 résidence l'Orée d'Hastings, 14000 Caen
Période de construction : 1975-1993
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 396 lots d'habitation
- 336 places de parking
- 396 lots principaux au total
L'Orée d'Hastings à Caen affiche 1 064 lots et se classe quatrième. Construite entre 1975 et 1993, cette copropriété de la préfecture du Calvados bénéficie d'une gestion professionnelle.
Avec 396 logements et 336 places de parking, le ratio s'établit à 0,85 place par logement. Dans le contexte urbain caennais, ce chiffre reste acceptable, même si légèrement en deçà des besoins actuels de la multi-motorisation.
5. LES MARINES - Villers-sur-Mer (14) : 1 034 lots
Localisation : 3 route de Dives, 14640 Villers-sur-Mer
Période de construction : 1961-1974
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 429 lots d'habitation
- 330 places de parking
- 429 lots principaux au total
Seconde copropriété de Villers-sur-Mer dans ce classement, Les Marines totalisent 1 034 lots et se positionnent en cinquième place. Construites durant les Trente Glorieuses (1961-1974), Les Marines témoignent de l'expansion du tourisme balnéaire normand de cette période.
Avec 429 logements et 330 places de parking (ratio de 0,77 place par logement), cette résidence de bord de mer présente un déficit de stationnement notable, fréquent dans les constructions de cette époque.
6. LE LOGIS VERT - Le Petit-Quevilly (76) : 990 lots
Localisation : 5 rue Pablo Neruda, 76140 Le Petit-Quevilly
Période de construction : 1961-1974
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 444 lots d'habitation
- 485 places de parking
- 444 lots principaux au total
Le Logis Vert, situé au Petit-Quevilly dans la métropole rouennaise, compte 990 lots et se classe sixième. Construit entre 1961 et 1974, cet ensemble bénéficie d'un excellent ratio parking/logement de 1,09 place par logement.
Avec 444 logements, Le Logis Vert représente une copropriété de très grande taille dans l'agglomération rouennaise et fait partie de ces grands ensembles caractéristiques de l'urbanisme des années 1960-1970.
7. ARCOLE - Hérouville-Saint-Clair (14) : 972 lots
Localisation : 1101 la Haute Folie, 14200 Hérouville-Saint-Clair
Période de construction : 1961-1974
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 363 lots d'habitation
- 0 place de parking enregistrée
- 363 lots principaux au total
Arcole à Hérouville-Saint-Clair (commune de l'agglomération caennaise) affiche 972 lots pour la septième place. Cette copropriété des années 1960-1970 présente la particularité de n'avoir aucune place de parking enregistrée dans la base ANAH.
Cette absence peut s'expliquer par plusieurs facteurs : parkings en propriété individuelle hors copropriété, stationnement extérieur non intégré au registre, ou défaut de mise à jour administrative. Avec 363 logements, Arcole nécessite néanmoins une gestion professionnelle structure, ce dont elle bénéficie.
8. RESIDENCE LES JARDINS DE L'HOTEL DE VILLE - Rouen (76) : 964 lots
Localisation : 57 rue Orbe, 76000 Rouen
Période de construction : 1975-1993
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 316 lots d'habitation
- 334 places de parking
- 329 lots principaux au total
Les Jardins de l'Hôtel de Ville à Rouen totalisent 964 lots et se positionnent en huitième place. Construite entre 1975 et 1993, cette copropriété rouennaise affiche un ratio parking/logement confortable de 1,06 place par logement.
Avec 316 logements en plein cœur de la préfecture de Seine-Maritime, cette résidence représente un ensemble urbain conséquent bénéficiant d'une gestion professionnelle.
9. SAINT JULIEN - Rouen (76) : 956 lots
Localisation : 228 rue Saint-Julien, 76100 Rouen
Période de construction : 1975-1993
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 326 lots d'habitation
- 520 places de parking
- 326 lots principaux au total
Saint Julien à Rouen compte 956 lots et se classe neuvième. Cette copropriété construite entre 1975 et 1993 se distingue par un ratio parking/logement exceptionnel de 1,59 place par logement, le meilleur de tout le classement.
Avec 326 logements et 520 places de parking, Saint Julien offre à ses résidents une solution de stationnement très généreuse, rare dans les copropriétés de cette taille.
10. SDC LES GALHAUBANS - Villers-sur-Mer (14) : 952 lots
Localisation : Avenue des Gabions, 14640 Villers-sur-Mer
Période de construction : 1975-1993
Type de syndic : Professionnel
Composition :
- 520 lots d'habitation
- 432 places de parking
- 520 lots principaux au total
Les Galhaubans ferment ce top 10 avec 952 lots. Troisième copropriété de Villers-sur-Mer dans ce classement (après Grand Cap et Les Marines), elle confirme le statut de cette station balnéaire comme l'un des épicentres de la grande copropriété normande.
Constructe entre 1975 et 1993, Les Galhaubans affichent un ratio parking/logement de 0,83 place par logement et comptent 520 logements, soit la copropriété du classement avec le plus grand nombre d'habitations après la Résidence de France.
Ce que révèle ce classement
L'analyse de ce top 10 normand fait émerger plusieurs enseignements sur la grande copropriété régionale :
Une domination Seine-Maritime / Calvados : Le classement se partage entre ces deux départements, avec 4 copropriétés en Seine-Maritime (76) et 6 dans le Calvados (14). L'Eure, la Manche et l'Orne ne figurent pas dans ce top 10, confirmant que les très grandes copropriétés se concentrent dans les zones les plus urbanes ou touristiques de la région.
Villers-sur-Mer, capitale de la grande copropriété normande : Avec 3 copropriétés dans le top 10 (positions 2, 5 et 10), cette petite commune de 2 500 habitants permanents affiche une concentration exceptionnelle. Ce phénomène s'explique par le développement intensif du tourisme balnéaire entre 1960 et 1990.
L'ère des Trente Glorieuses et ses suites : 5 copropriétés ont été construites entre 1961 et 1974, et 5 entre 1975 et 1993. Ces deux périodes totalisent 100% du classement, témoignant de la concentration de la construction de masse sur ces décennies.
Une gestion 100% professionnelle : Toutes les copropriétés du classement bénéficient d'une gestion par syndic professionnel, ce qui paraît indispensable au vu de leur taille. Gérer 1 000 ou 2 000 lots en autogestion serait tout simplement impraticable.
Des ratios parking variables : Le ratio parking/logement oscille entre 0,77 (Les Marines) et 1,59 (Saint Julien), reflétant les évolutions des normes d'urbanisme et les spécificités de chaque projet (urbain vs balnéaire, années 1960 vs 1980).
Un total époustouflant : Ces 10 copropriétés concentrent 11 552 lots, soit l'équivalent de plusieurs dizaines de milliers d'habitants. Elles représentent environ 1,5% de tous les lots en copropriété de Normandie, une concentration remarquable.
Les défis de la très grande copropriété
Gérer une copropriété de plus de 900 lots soulève des enjeux spécifiques :
Assemblées générales monumentales : Organiser une AG avec 1 000 copropriétaires requiere une logistique digne d'un congrès : trouver une salle adaptée, gérer des centaines de procurations, compiler les votes sur des dizaines de résolutions...
Travaux pharaoniques : Le ravalement de façade, l'isolation ou la rénovation d'un ensemble de 2 900 lots représente un chantier de plusieurs dizaines de millions d'euros nécessitant une planification sur 5 à 10 ans.
Communication à grande échelle : Informer régulièrement plus de 1 000 foyers, répondre aux sollicitations, animer un conseil syndical représentatif... la dimension relationnelle devient un métier à part entière.
Gestion financière complexe : Un budget de fonctionnement de plusieurs milliers, voire millions d'euros par an, des fonds travaux colossaux, des appels de charges à générer pour des centaines de lots... la rigueur comptable est cruciale.
Enjeux énergétiques majeurs : Pour les copropriétés des années 1960-1980, la rénovation énergétique représente un chantier titanesque mais nécessaire face aux nouvelles normes et aux coûts énergétiques.
Solutions numériques adaptées : Pour gérer une telle masse de donnée, il faut des logiciels performants pour gagner du temps et éviter les erreurs, notamment lors de l'assemblée générale.
Beamô et la copropriété normande
Que vous habitiez dans une copropriété de 20 lots ou de 2 000 lots, Beamô adapte sa gestion à vos besoins. Cependant, je me suis spécialisé dans la gestion des copropriétés de petite taille, qui demandent une gestion de précision, notamment comptable.
Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.
Méthodologie : Classement établi sur la base du nombre total de lots (habitation + parking + annexes). Les données incluent toutes les copropriétés immatriculées au RNC des 5 départements normands. Actualisation trimestrielle.
