Vétheuil et ses copropriétés : le village aux 7 résidences mystérieuses Avec seulement 7 copropriétés totalisant 61 lots, Vétheuil représente l'un des plus petits marchés de copropriété d'Île-de-France. Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, ce village du Val-d'Oise en bordure de Seine se distingue par deux records absolus : 85,7% de zone grise (6 copropriétés sur 7 !) et un ratio parking de 0,14 place/logement, le plus bas jamais observé parmi toutes les communes analysées. Entre son patrimoine discret et son opacité administrative presque totale, Vétheuil incarne le marché ultra-confidentiel de la petite commune rurale d'Île-de-France. 7 copropriétés : le micro-marché du Val-d'Oise Vétheuil, petit village de moins de 1 000 habitants niché dans la vallée de la Seine, abrite un parc de copropriétés minuscule mais caractéristique. Le volume total de 61 lots se répartit ainsi : • Lots d'habitation : environ 37 lots (60,7%) • Lots de stationnement : environ 4 places (5,2%) • Autres lots principaux : environ 20 lots (34,1%) Avec 60,7% de lots d'habitation, Vétheuil dépasse nettement la moyenne francilienne (52-54%), signe d'un parc ancien où les annexes (parkings, caves) étaient moins systématiques. La taille des copropriétés : petites et moyennes uniquement Les statistiques révèlent un marché concentré sur les structures modestes. La moyenne s'établit à 8,71 lots par copropriété, très loin de la moyenne valdoisienne (68,04 lots). La médiane de 11 lots indique que la moitié des copropriétés ont moins de 11 lots. Les quartiles précisent cette distribution : • 1er quartile (Q1) : 4 lots → 25% des copropriétés ont 4 lots ou moins • 3ème quartile (Q3) : 12 lots → 75% des copropriétés ont 12 lots ou moins L'écart-type très faible de 5,35 lots témoigne d'une dispersion minimale : de 2 lots minimum à 16 lots maximum, soit un rapport de 1 à 8 seulement. Vétheuil présente le parc le plus homogène de toutes les communes analysées. Comparaison territoriale : un marché à part Vétheuil se situe très en retrait des moyennes départementale et régionale : • Moyenne Vétheuil : 8,71 lots vs Val-d'Oise : 68,04 lots vs Île-de-France : 60,10 lots • Médiane Vétheuil : 11 lots vs Val-d'Oise : 23 lots vs Île-de-France : 31 lots La médiane valdoisienne est 2 fois supérieure à celle de Vétheuil, et la moyenne près de 8 fois supérieure. Ce micro-marché n'a rien à voir avec le reste du département. Répartition par taille : la moyenne domine Vétheuil affiche une répartition atypique : • Petites copropriétés (1-10 lots) : 3 unités, soit 42,9% • Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 4 unités, soit 57,1% • Grandes copropriétés (51-200 lots) : 0 unité • Très grandes copropriétés (+200 lots) : 0 unité Avec 57,1% de copropriétés moyennes, Vétheuil se distingue nettement. La plupart des communes analysées montrent une dominante de petites structures (40-50%) ou de grandes (30-46% à Freneuse). Ici, la moyenne structure de 11-16 lots domine le marché. L'absence totale de grandes copropriétés confirme le profil rural : Vétheuil n'a jamais connu les programmes immobiliers des années 60-70 qui ont façonné les villes franciliennes. Un parc d'âge intermédiaire L'âge moyen s'établit à 51 ans, et l'âge médian à 41 ans. Cet écart de 10 ans suggère quelques copropriétés plus anciennes qui tirent la moyenne vers le haut, tandis que la médiane révèle un parc globalement post-années 1980. Répartition par période de construction Avant 1949 : 0 copropriété (0%) Aucun patrimoine ancien identifié comme copropriété. De 1949 à 1960 : 1 copropriété (14,3%) Une seule copropriété de cette période, aujourd'hui âgée d'environ 65-75 ans. De 1961 à 1974 : 0 copropriété (0%) Aucune construction pendant les Trente Glorieuses. De 1975 à 1993 : 2 copropriétés (28,6%) Période post-choc pétrolier, âgées de 32-50 ans aujourd'hui. De 1994 à 2000 : 0 copropriété (0%) De 2001 à 2010 : 0 copropriété (0%) À partir de 2011 : 0 copropriété (0%) Aucune construction récente identifiée. Un trou de données considérable 57,1% des copropriétés (4 sur 7) n'ont aucune période de construction renseignée. Cette part gigantesque explique les "0%" massifs et rend l'analyse temporelle très incertaine. Parmi les 3 copropriétés datées : • 1 d'avant 1960 (33%) • 2 des années 1975-1993 (67%) Le parc connu suggère une construction étalée entre les années 50 et 90, sans boom particulier. Mais l'essentiel du marché reste dans l'ombre. Le stationnement : un désert record Vétheuil affiche le ratio parking le plus bas jamais observé : 0,14 place/logement. Concrètement, avec environ 37 logements et seulement 4 places de parking au total : • 89% des logements n'ont aucun parking en copropriété • Seulement 11% disposent d'une place privative Statistiques parking • Moyenne : 0,57 lot parking par copropriété • Médiane : 0 lot (la moitié des copropriétés n'ont AUCUN parking) • Quartiles Q1 et Q3 : tous deux à 0 • Maximum : 4 places (une seule copropriété en dispose) Au moins 75% des copropriétés de Vétheuil n'ont aucun parking. C'est le niveau d'équipement le plus faible jamais rencontré. Cette situation découle de plusieurs facteurs :
- Époque de construction : avant les années 90, le parking privatif était rare en zone rurale
- Profil rural : les habitants comptaient sur le stationnement en voirie
- Petites structures : pas d'économie d'échelle pour créer des parkings Zone grise : le record absolu 85,7% des copropriétés de Vétheuil sont en zone grise (6 sur 7 !) : • Syndics professionnels : 1 copropriété (14,3%) • Syndics bénévoles : 0 copropriété • Non connu (zone grise) : 6 copropriétés (85,7%) C'est le taux de zone grise le plus élevé parmi toutes les communes analysées, devant : • Freneuse : 69,2% • La Chapelle-Longueville : 66,7% • Pacy-sur-Eure : 50% Une seule copropriété déclare un syndic professionnel. Les 6 autres n'ont aucune information : ni syndic professionnel référencé, ni syndic bénévole déclaré. Cette opacité quasi-totale soulève plusieurs questions :
- Autogestion non déclarée ? Les copropriétés sont-elles gérées en mode bénévole sans l'indiquer ?
- Absence de gestion formelle ? Dans un si petit marché, certaines copropriétés fonctionnent-elles à l'ancienne, sans véritable syndic ?
- Données ANAH incomplètes ? Vétheuil a-t-elle été mal recensée ? Dans un village de moins de 1 000 habitants, il est plausible que plusieurs petites copropriétés (2-4 lots) fonctionnent en gestion informelle entre voisins, sans déclarer de syndic officiel. Vétheuil vs La Roche-Guyon : villages jumeaux ? La Roche-Guyon, village voisin situé également en bord de Seine, affiche des chiffres similaires : • Nombre de copropriétés : 7 (identique) • Moyenne lots : Vétheuil 8,71 vs La Roche-Guyon 7,14 • Médiane lots : Vétheuil 11 vs La Roche-Guyon 8 • Syndics professionnels : 14,3% (identique) Les deux villages présentent des profils quasi identiques : micro-marchés ruraux, structures modestes, zone grise massive. Vétheuil a néanmoins des copropriétés légèrement plus grandes (médiane 11 vs 8). Vivre en copropriété à Vétheuil : charme rural et débrouillardise Un cadre de vie préservé en bord de Seine Vétheuil se situe à environ 60 km au nord-ouest de Paris, entre Vernon et Mantes-la-Jolie, dans une boucle de la Seine. Le village offre un cadre rural préservé avec un patrimoine architectural notable (église du XIIe siècle, maisons anciennes) et une ambiance paisible. L'accès à Paris se fait principalement en voiture jusqu'à Mantes-la-Jolie (20 km), puis train vers Paris-Saint-Lazare (35-40 minutes). En zone rurale isolée, Vétheuil attire surtout des retraités, des télétravailleurs et des familles recherchant le calme à prix accessibles. Le stationnement : système D obligatoire Avec 0,14 place/logement et 75% des copropriétés sans parking, les habitants dépendent massivement du stationnement en voirie. En zone rurale peu dense, cela fonctionne globalement bien : les rues du village offrent des places disponibles. Néanmoins, cette situation crée quelques contraintes : • Stationnement aléatoire : pas de place garantie devant chez soi • Hiver difficile : déneigement et accès compliqués • Visiteurs : difficulté à accueillir plusieurs véhicules Pour les acheteurs, il est crucial de vérifier le stationnement avant tout achat : copropriété avec ou sans parking, disponibilité en voirie, distance logement-voiture. Gestion de copropriété : entre voisins ou avec un pro ? La zone grise de 85,7% suggère que la plupart des copropriétés fonctionnent de manière informelle. Dans les petites structures (2-4 lots), il est courant que les copropriétaires se partagent les décisions et les dépenses sans passer par un syndic officiel. Ce mode de gestion "entre voisins" présente des avantages : • Coûts réduits : pas d'honoraires de syndic professionnel • Flexibilité : décisions rapides sur des petits travaux • Simplicité : pas de lourdeur administrative Mais aussi des risques : • Conflits non arbitrés : absence de tiers neutre en cas de désaccord • Manque de suivi : oubli de travaux légaux ou d'obligations réglementaires • Valeur à la revente : une copropriété mal gérée se vend moins bien Pour les structures moyennes (11-16 lots), l'absence de syndic professionnel peut devenir problématique, surtout pour les travaux importants (toiture, ravalement) nécessitant des devis, des votes formels et un suivi budgétaire rigoureux. Un parc arrivant en âge de travaux Avec un âge médian de 41 ans, les copropriétés de Vétheuil entrent dans la période où les gros travaux se multiplient : • Toitures : durée de vie 30-50 ans selon matériaux • Ravalement : obligation légale tous les 10 ans dans certaines communes • Isolation : nécessaire pour respecter les normes énergétiques • Huisseries : remplacement après 30-40 ans La copropriété des années 50 (65-75 ans) approche l'âge où tout doit être refait. Les deux copropriétés des années 1975-1993 (32-50 ans) entrent dans leur deuxième cycle de vie. Dans les petites copropriétés sans syndic professionnel, le risque est de reporter les travaux faute d'anticipation budgétaire, jusqu'à ce qu'une urgence (fuite, infiltration) oblige à intervenir dans la précipitation et à prix fort. Prix immobilier : l'accessibilité rurale Vétheuil bénéficie de prix nettement inférieurs aux moyennes franciliennes : • Moyenne Île-de-France : 4 000-5 000 €/m² (hors Paris) • Vétheuil : probablement 2 000-3 000 €/m² (estimation zone rurale Val-d'Oise) Cette accessibilité attire les primo-accédants et les ménages modestes, mais elle reflète aussi : • L'éloignement des pôles d'emploi (60 km de Paris) • L'absence de grandes copropriétés modernes avec équipements • Le stationnement limité et la dépendance à la voiture Pour valoriser son bien, un copropriétaire doit veiller à ce que sa copropriété soit bien entretenue et que les charges soient maîtrisées, car les acheteurs comparent avec les maisons individuelles du secteur. Recommandations pour les copropriétaires vétheuliens
- Formaliser la gestion : même dans une petite copropriété, tenir des assemblées générales avec PV écrits, voter un budget prévisionnel, désigner un syndic (bénévole ou pro selon la taille).
- Anticiper les travaux : établir un plan pluriannuel d'entretien (5-10 ans) pour éviter les dépenses imprévues et constituer un fonds de travaux.
- Vérifier les obligations légales : DTG (Diagnostic Technique Global) obligatoire pour certaines copropriétés, immatriculation ANAH à jour, respect des règles d'urbanisme.
- Considérer un syndic professionnel : pour les copropriétés de 10+ lots, un syndic pro apporte expertise juridique, administrative et technique, ce qui sécurise la gestion.
- Mutualiser avec les voisins : sur un si petit marché, il peut être intéressant de partager un syndic professionnel entre plusieurs copropriétés pour réduire les coûts. Conclusion : un micro-marché à réveiller Avec 7 copropriétés, 61 lots, 85,7% de zone grise et un ratio parking de 0,14, Vétheuil incarne le marché de copropriété rural francilien dans ce qu'il a de plus confidentiel et de plus opaque. Pour les copropriétaires actuels, l'enjeu est de sortir de la zone grise en formalisant la gestion, en anticipant les travaux et en respectant les obligations légales, afin de préserver la valeur de leur patrimoine. Pour les investisseurs ou les primo-accédants, Vétheuil offre des opportunités d'accession à la propriété en Île-de-France à prix raisonnables, à condition d'accepter la ruralité, la dépendance automobile et un marché immobilier moins dynamique qu'en zone urbaine. Enfin, pour les syndics professionnels, ce micro-marché représente une niche inexploitée : 6 copropriétés en zone grise, c'est autant de mandats potentiels pour un acteur local prêt à accompagner ces petites structures vers une gestion modernisée et sécurisée. Source : Données du Registre National d'Immatriculation des Copropriétés (ANAH), actualisées en 2025, extraites via Le Comptoir de la Copropriété.
