Loi ALUR et ELAN : les réformes qui ont transformé la copropriété
En dix ans, deux lois majeures ont bouleversé le fonctionnement des copropriétés : la loi ALUR en 2014, puis la loi ELAN en 2018. Compte bancaire séparé, extranet obligatoire, contrat-type syndic, vote par correspondance... Si vous êtes copropriétaire ou membre d'un conseil syndical, voici ce que vous devez savoir.
Loi ALUR (24 mars 2014) : la transparence imposée
La loi pour l'Accès au Logement et un Urbanisme Rénové (ALUR) a introduit plusieurs changements majeurs pour protéger les copropriétaires.
Le compte bancaire séparé obligatoire
C'est la mesure phare. Avant ALUR, beaucoup de syndics géraient les fonds de plusieurs copropriétés sur un même compte (le "compte unique"). Problème : impossible de savoir précisément où était l'argent, et le syndic conservait les intérêts bancaires.
Désormais, chaque copropriété doit avoir son propre compte bancaire, ouvert au nom du syndicat des copropriétaires. Cette obligation s'applique aussi aux syndics bénévoles.
Ce que ça change pour vous : vous pouvez demander à voir le relevé bancaire et vérifier que le compte est bien au nom de votre copropriété.
L'immatriculation au registre national
Chaque copropriété doit être immatriculée auprès du registre national des copropriétés, géré par l'ANAH. Le syndic doit transmettre chaque année des données comptables et financières.
Ce que ça change pour vous : vous pouvez consulter les données de votre copropriété sur le site du registre.
Le contrat-type de syndic
Le décret du 26 mars 2015 a défini un contrat-type obligatoire pour les syndics professionnels. Il précise les prestations incluses dans le forfait de base et celles facturées en supplément.
Ce que ça change pour vous : fini (en théorie) les facturations surprises. Vous pouvez comparer les offres de syndics sur une base commune.
Le fonds de travaux (première version)
ALUR a créé l'obligation de constituer un fonds de travaux, alimenté par une cotisation annuelle d'au moins 5% du budget prévisionnel. Cette obligation a depuis été renforcée par la loi Climat et Résilience.
La fiche synthétique
Le syndic doit établir une fiche synthétique de la copropriété, regroupant les données financières et techniques essentielles. Document utile notamment en cas de vente.
Loi ELAN (23 novembre 2018) : la modernisation
La loi Évolution du Logement, de l'Aménagement et du Numérique (ELAN) a poursuivi la modernisation du régime de la copropriété.
L'extranet obligatoire
Tous les documents de gestion doivent être accessibles en ligne à chaque copropriétaire dans un espace sécurisé. Le syndic doit y publier :
- Les relevés bancaires
- Les contrats en cours
- Les procès-verbaux d'AG
- Les états de charges
- Le règlement de copropriété
Ce que ça change pour vous : plus besoin d'attendre le rendez-vous au cabinet du syndic pour consulter vos documents.
Le vote par correspondance
Les copropriétaires peuvent désormais voter par correspondance avant l'AG, via un formulaire spécifique. Pratique pour ceux qui ne peuvent pas se déplacer.
La visioconférence
L'AG peut se tenir en visioconférence ou en format hybride (présentiel + distanciel), si le règlement de copropriété le permet ou si l'AG le décide.
Les assemblées spéciales
Les copropriétaires peuvent voter en assemblée spéciale sur des questions concernant uniquement certains d'entre eux (ascenseur, chauffage collectif d'un bâtiment...).
Le renforcement du fonds de travaux
ELAN a renforcé l'obligation du fonds de travaux en imposant sa reconduction annuelle avec une cotisation minimale de 5% du budget prévisionnel.
Le carnet d'entretien numérique
Le carnet d'entretien de l'immeuble peut désormais être tenu sous forme numérique.
Tableau récapitulatif
| Mesure | Loi | Ce que ça impose |
|---|---|---|
| Compte séparé | ALUR 2014 | Un compte bancaire par copropriété |
| Immatriculation | ALUR 2014 | Inscription au registre ANAH |
| Contrat-type | ALUR 2014 | Modèle obligatoire pour syndics pro |
| Fonds travaux | ALUR 2014 | 5% minimum du budget |
| Extranet | ELAN 2018 | Accès en ligne aux documents |
| Vote correspondance | ELAN 2018 | Formulaire avant l'AG |
| Visioconférence | ELAN 2018 | AG à distance possible |
Votre syndic respecte-t-il ces obligations ?
Vérifications simples à faire :
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Compte séparé : demandez le RIB du compte de la copropriété. Il doit être au nom du syndicat.
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Extranet : vous devez avoir reçu des identifiants pour accéder à un espace en ligne.
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Contrat-type : vérifiez que le contrat de votre syndic suit le modèle légal.
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Fonds de travaux : il doit apparaître dans vos appels de fonds et dans l'annexe 1.
Si l'une de ces obligations n'est pas respectée, signalez-le au conseil syndical et à l'AG.
FAQ
Le compte séparé est-il obligatoire pour les syndics bénévoles ?
Oui, depuis les dernières évolutions législatives. Même un syndic non professionnel doit ouvrir un compte au nom du syndicat.
L'extranet peut-il être payant ?
L'accès à l'extranet doit être inclus dans les prestations de base du contrat-type. Le syndic ne peut pas facturer l'accès aux documents en ligne.
Puis-je voter par correspondance ET en présentiel ?
Non. Si vous avez voté par correspondance, vous ne pouvez plus voter en séance sur les mêmes résolutions.
Mon syndic n'a pas d'extranet. Que faire ?
C'est une obligation légale depuis ELAN. Signalez-le au conseil syndical et inscrivez la question à l'ordre du jour de la prochaine AG. C'est aussi un argument pour envisager un changement de syndic.
Ces lois s'appliquent-elles aux petites copropriétés ?
Oui, toutes les copropriétés sont concernées, quelle que soit leur taille. Seules quelques adaptations existent pour les très petites structures.
Vous cherchez un syndic qui applique vraiment ces règles ?
Chez Beamô, la transparence n'est pas une contrainte, c'est notre ADN. Compte séparé, accès aux documents en temps réel, communication claire : on fait ce que la loi impose, et même un peu plus.
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