Les syndics et copropriétés des Andelys : le charme des petites structures
Avec ses 42 copropriétés totalisant 1207 lots, Les Andelys se positionne comme une ville à taille humaine sur le marché immobilier collectif de l'Eure. Selon les données du Registre National des Copropriétés de l'ANAH actualisées en 2025, cette commune historique affiche une taille moyenne de 28,7 lots par copropriété, bien en deçà de Vernon (42,2 lots) et surtout de Gaillon (73,5 lots).
Entre une domination écrasante des petites copropriétés, un marché de syndics ultra-concentré, et une zone grise impressionnante de 54,8% de statut inconnu, Les Andelys présente le profil d'une ville à l'identité résolument tournée vers le petit collectif.
Les Andelys face à Vernon et Gaillon : David parmi les géants
Situer Les Andelys dans son environnement proche permet de saisir immédiatement la singularité du marché andelysien. Avec 42 copropriétés, Les Andelys se positionne entre Gaillon (31 copropriétés) et Vernon qui domine largement avec 237 copropriétés. Mais c'est sur le terrain de la taille que les différences se révèlent vraiment.
La taille moyenne raconte une histoire fascinante : Les Andelys affiche 28,7 lots par copropriété, soit 2,6 fois moins que Gaillon (73,5 lots) et 1,5 fois moins que Vernon (42,2 lots). Cette différence illustre une philosophie urbaine radicalement différente : là où Gaillon a misé sur de grandes résidences et Vernon sur un équilibre entre petites et moyennes structures, Les Andelys a privilégié un tissu de petites copropriétés.
La médiane confirme cette orientation : 9,5 lots pour Les Andelys, contre 39 lots pour Gaillon et 15 lots pour Vernon. Autrement dit, la moitié des copropriétés andelysiennes comptent moins de 10 lots, un chiffre qui les place d'emblée dans la catégorie des très petites structures.
En termes de volume total de lots, Les Andelys totalise 1207 lots, soit 1,9 fois moins que Gaillon (2277 lots) et 8,3 fois moins que Vernon (9998 lots). Ces chiffres positionnent Les Andelys comme une ville modeste en nombre de copropriétés, avec une densité par résidence qui la rapproche davantage du profil d'une petite ville normande que de ses voisines.
42 copropriétés, mais une répartition qui en dit long
L'analyse de la répartition des copropriétés andelysiennes par taille révèle un marché structuré de manière très particulière :
- Petites copropriétés (1-10 lots) : 22 unités, soit 52,4% du total
- Copropriétés moyennes (11-50 lots) : 13 unités, soit 31,0%
- Grandes copropriétés (51-200 lots) : 7 unités, soit 16,7%
- Très grandes copropriétés (+200 lots) : 0 unité
La caractéristique la plus frappante du marché andelysien réside dans cette domination écrasante des petites copropriétés (52,4%). Plus d'une copropriété sur deux aux Andelys compte moins de 10 lots, témoignant d'un tissu urbain composé majoritairement de petits immeubles de centre-ville, probablement anciens et situés dans le périmètre historique de la commune.
Cette proportion de 52,4% de petites copropriétés contraste fortement avec Gaillon (25,8%) et Vernon (38,8%), faisant des Andelys la championne locale du petit collectif.
Les Andelys vs Gaillon vs Vernon : qui domine par catégorie ?
En comparant la répartition par taille, Les Andelys affirme sa singularité :
Petites copropriétés (1-10 lots) : Les Andelys explose les compteurs avec 52,4%, contre 38,8% pour Vernon et seulement 25,8% pour Gaillon. C'est ici que se joue la véritable identité andelysienne : plus de la moitié du parc concentré sur de toutes petites résidences.
Copropriétés moyennes (11-50 lots) : Les Andelys (31,0%) se situe entre Gaillon (29,0%) et Vernon (38,4%). Cette catégorie intermédiaire représente un tiers du marché andelysien, offrant un équilibre entre la petite copropriété familiale et les ensembles plus importants.
Grandes copropriétés (51-200 lots) : Les Andelys affiche seulement 16,7%, contre 19,8% pour Vernon et surtout 41,9% pour Gaillon. La ville a clairement délaissé les grandes structures au profit d'ensembles plus modestes.
Très grandes copropriétés (+200 lots) : Les Andelys ne compte aucune résidence de cette taille, contrairement à Vernon (7 copropriétés) et Gaillon (1 copropriété de 549 lots). La plus grande copropriété andelysienne plafonne à 195 lots, confirmant l'orientation vers des structures à taille humaine.
La composition détaillée des lots andelysiens
Le total de 1207 lots andelysiens se décompose de manière révélatrice :
- Lots principaux (habitation, commerce, bureau) : 619 lots, soit 51,3% du total
- Lots de stationnement : 279 places de parking, soit 23,1%
- Autres lots (caves, celliers, boxes) : 309 lots, soit 25,6%
Un chiffre retient particulièrement l'attention : le ratio parking/logement s'établit à 0,49. Autrement dit, on compte une place de parking pour deux logements dans les copropriétés andelysiennes, un ratio faible qui contraste fortement avec Gaillon (1,09) et témoigne d'un parc immobilier plus ancien, construit avant la généralisation de l'automobile.
Ce ratio de 0,49 signifie qu'il y a 279 places de parking pour environ 570 logements estimés, reflétant un centre-ville historique où les copropriétés anciennes ne disposent souvent que de stationnements limités, voire inexistants.
Un marché de syndics ultra-concentré
Sur le plan de la gestion syndicale, Les Andelys présente des caractéristiques pour le moins surprenantes : 6 syndics professionnels actifs se partagent la gestion de 17 copropriétés (soit 40,5% du marché connu).
Cela représente une moyenne de 2,8 copropriétés par syndic, un chiffre très faible qui témoigne d'un marché éclaté où aucun acteur ne domine vraiment. Cette moyenne est similaire à celle de Gaillon (2,4 copropriétés par syndic) et révèle un marché encore peu structuré, où plusieurs petits acteurs se partagent un gâteau modeste.
La répartition par mode de gestion se décompose ainsi :
- Syndics professionnels : 17 copropriétés (40,5%)
- Statut inconnu : 23 copropriétés (54,8%)
- Syndics bénévoles : 2 copropriétés (4,8%)
Le ratio gestion professionnelle/bénévole atteint 8,5:1, soit environ 8 copropriétés gérées par un professionnel pour 1 en autogestion. Ce ratio, inférieur à celui de Gaillon (17:1) et bien en deçà de la moyenne régionale, illustre une présence significative de l'autogestion, probablement liée à la prédominance des petites copropriétés qui peuvent plus facilement fonctionner sans syndic professionnel.
La "zone grise" de 54,8% (23 copropriétés au statut inconnu) est exceptionnellement élevée, dépassant largement Gaillon (41,9%) et Vernon (53,2%). Plus d'une copropriété sur deux aux Andelys présente un statut de gestion non renseigné, ce qui complique considérablement l'évaluation précise du marché local.
La concentration du marché : un record régional
Avec un indice de Herfindahl de 3866, le marché andelysien présente une concentration exceptionnellement forte, dépassant même celle de Gaillon (2549) et Évreux (2374). Cet indice, parmi les plus élevés observés en Normandie, suggère qu'un ou deux syndics dominent très largement le marché local.
En pratique, cela signifie probablement qu'1 à 2 grands syndics se partagent la majorité du marché, tandis que 4 à 5 acteurs plus modestes se disputent les copropriétés restantes. Cette ultra-concentration reflète également le fait qu'avec seulement 42 copropriétés, le marché andelysien ne peut tout simplement pas accueillir une grande diversité d'acteurs.
Pas de structures complexes aux Andelys
À la différence d'Évreux ou de villes plus importantes, Les Andelys ne compte aucune copropriété associée à une ASL (Association Syndicale Libre), aucune monopropriété, et aucune structure complexe identifiée. Cette simplicité organisationnelle reflète un parc immobilier composé de copropriétés traditionnelles, où chaque résidence forme une entité juridique autonome sans imbrication particulière.
Un marché en croissance dynamique
L'évolution entre le troisième trimestre 2024 et le troisième trimestre 2025 montre une croissance remarquable du marché andelysien :
- 2024-Q3 : 37 copropriétés, 31,5 lots en moyenne, 1167 lots
- 2025-Q3 : 42 copropriétés, 28,7 lots en moyenne, 1207 lots
En un an, Les Andelys a enregistré +5 copropriétés nouvelles (soit +13,5%) et +40 lots supplémentaires (soit +3,4%). Cette croissance, proportionnellement plus élevée que celle de Gaillon (+6,9%) et nettement supérieure à celle d'Évreux (+2,8%), reflète une dynamique immobiliere positive, probablement portée par l'attractivité résidentielle de cette ville historique.
La baisse de la taille moyenne (de 31,5 à 28,7 lots) suggère que les nouvelles copropriétés sont plus petites que la moyenne existante, confirmant la tendance andelysienne à privilégier les petites structures.
Les Andelys dans le paysage départemental et national
Pour situer Les Andelys dans son contexte plus large, voici quelques points de comparaison :
Au niveau national : la France compte 619 382 copropriétés pour une moyenne de 44,1 lots et une médiane de 18 lots. Avec ses 28,7 lots en moyenne, Les Andelys se situe en dessous de la moyenne nationale (-35%), affichant un profil de petite ville avec des copropriétés de taille modeste. Sa médiane de 9,5 lots est presque deux fois inférieure à la norme nationale (18 lots), confirmant son orientation vers les petites structures.
Au niveau départemental : l'Eure totalise 1600 copropriétés pour une moyenne de 38,2 lots. Avec ses 42 copropriétés, Les Andelys représente seulement 2,6% du parc départemental, et sa taille moyenne de 28,7 lots, inférieure de 25% à la moyenne de l'Eure (38,2), illustre le positionnement particulier de la ville sur le segment des petites copropriétés.
Quelle est donc la copropriété andelysienne "type" ?
En croisant l'ensemble de ces données, on peut esquisser le portrait-robot de la copropriété andelysienne moyenne :
- 9,5 lots (médiane, plus représentative que la moyenne de 28,7 lots tirée vers le haut par quelques grandes résidences)
- Petite (1-10 lots) dans 1 cas sur 2, ou moyenne (11-50 lots) dans 1 cas sur 3
- Statut de gestion inconnu (1 chance sur 2), ou gérée par un syndic professionnel (4 chances sur 10)
- Comprenant environ 5 logements, avec une place de parking pour deux logements (ratio 0,49)
- Située probablement dans le centre historique, correspondant au tissu urbain ancien de la ville
Bien entendu, cette copropriété "type" n'existe pas réellement : derrière ces statistiques se cachent des réalités très diverses, du tout petit immeuble de 2 lots à la résidence de 195 lots qui domine le paysage andelysien.
Les enjeux du marché andelysien pour les années à venir
Ce panorama statistique soulève trois défis spécifiques pour Les Andelys :
Clarifier la zone grise de 54,8% : avec 23 copropriétés au statut de gestion inconnu, Les Andelys présente une opacité record. Un effort de mise à jour des données ANAH permettrait d'avoir une vision plus précise du marché local et d'identifier les copropriétés potentiellement en difficulté.
Diversifier un marché ultra-concentré : avec 6 syndics professionnels pour 17 copropriétés et un indice de Herfindahl de 3866 (record régional), Les Andelys présente un marché verrouillé par quelques acteurs dominants. L'arrivée de nouveaux syndics, notamment innovants comme Beamô, pourrait bénéficier aux copropriétaires en dynamisant la concurrence et en apportant de nouvelles approches de gestion.
Accompagner les petites copropriétés : avec 52,4% de copropriétés de moins de 10 lots, Les Andelys fait face à un enjeu spécifique d'accompagnement de ces petites structures. Ces copropriétés, souvent gérées de manière bénévole ou avec des moyens limités, nécessitent des solutions adaptées, simples et accessibles.
Beamô, syndic normand de proximité
Basé en Normandie depuis septembre 2025, Beamô propose une gestion de copropriété qui combine les avantages du digital. Le tout en vulgarisation et en facilitant l'accès à la copropriété pour tous. Le but est simple, briser l'opacité régnant autour du monde de la copropriété.
Que votre copropriété compte 2 lots ou 195, qu'elle soit située dans le centre historique des Andelys ou en périphérie, Beamô s'adapte aux spécificités de votre résidence. Parce qu'une copropriété andelysienne mérite un syndic qui connaît son territoire et comprend les enjeux des petites structures.
Source des données : ANAH (Agence Nationale de l'Habitat) - Registre National d'Immatriculation des Copropriétés, mise à jour 2025. Données extraites via Le Comptoir de la Copropriété, base nationale de 615 000+ copropriétés.
Méthodologie : Les données incluent toutes les copropriétés de plus de 15 ans comportant au moins 2 lots à usage de logement, commerce ou bureau. Actualisation régulière.
